La rencontre des volontés dans les promesses de ventes

§1La rencontre des volontés dans les promesses de ventes

C’est une pratique quasi systématique dans les ventes importantes ( vente immeuble, vente de fond de commerce , cession de bien sociaux).

Il y a des promesses d’achat .

Ces promesses correspondent à deux situations qui dépendent des intentions des parties.

Dans certains cas, les parties se sont entendues sur l’objet du contrat mais il manque le consentement de l’une des parties car l’acquéreur ne veut pas consentir immédiatement L’acheteur va se faire consentir un délai de réflexion par le vendeur aux termes duquel il prendra sa décision d’acheter ou pas.

La vente s’effectue donc en deux temps, puisqu’il y a un décalage entre le consentement du vendeur donné dés le départ et de l’acheteur qui interviendra s’il décide d’acheter.

Hypothèse ou les deux parties au contrat ont d’ores et déjà consentie à la vente mais cette vente n’est pas pour autant achevée. Cette vente définitive est subordonnée à certaines élément qui peuvent être imposés par la loi.

Exemple : Attente d’un prêt pour acheter un immeuble

On est face à des contrats préparatoires à la vente plus ou moins proches de la vente définitive selon qu’il est unilatéral ou synallagmatique.

A. La promesse unilatérale de vente ( PUV)

C’est un avant contrat qui n’est pas réglementé dans le C civ. C’est donc la jurisprudence qui en a fixé les règles.

Cette PUV : «  convention par laquelle une personne (le promettant) s’engage a vendre a une autre (bénéficiaire) un bien.

Le bénéficiaire de la promesse a l’option soit d’acheter soit de renoncer à la vente.

( L’opération inverse existe : promesse unilatérale d’achat, ou l’acheteur s’engage à acheter lorsque et seulement si le vendeur décide de vendre.)

Cette PUV se caractérise comme étant un contrat unilatéral.

C’est un contrat qui s’est formé par la rencontre de l’offre par le promettant et de l’acceptation du bénéficiaire. Acceptation qui porte sur le principe même de la promesse et non pas sur le contrat de vente qui supposera une 2eme acceptation du bénéficiaire.

C’est un contrat unilatéral car seul le promettant est engagé car il a d’ores déjà donné son consentement à la vente.

C’est pourquoi on dit que la PUV ne vaut pas vente contrairement à la promesse synallagmatique de vente qui elle vaut vente.

En pratique cette physionomie de base est souvent modifiée car généralement est stipulé dans ces promesse une indemnité d’immobilisation à la charge du bénéficiaire. 

Le bénéficiaire s’engage à payer une indemnité qui compense l’immobilisation du bien dans le patrimoine du vendeur tant que le bénéficiaire n’as pas décidé d’acheter.

En pratique le bénéficiaire s’engage a verser cette indemnité soit s’il n’achète pas soit dès le départ c’est à dire dans la promesse .Si le bénéficiaire achète le bien l’indemnité sera déduite du prix total , par contre s’il n’achète pas le bien le vendeur gardera cette indemnité.

Ainsi, la promesse perd en quelque sorte son coté unilatéral et devient synallagmatique dans la mesure ou les deux parties au contrat ont des obligations.

La promesse reste cependant unilatérale.

Si l’indemnité d’immobilisation est élevée, la jurisprudence a tendance a re qualifier la promesse en promesse synallagmatique dans la mesure ou le bénéficiaire perd alors en fait sinon en droit toute liberté d’acheter .

En tant que contrat unilatéral la PUV doit être distinguée de certaines situations voisines.

-          La PUV se distingue de l’offre de contrat qui n’est pas un contrat mais un simple engagement unilatéral de volonté.

Le point de ressemblance est que la PUV comme l’offre oblige les promettants, les offrants à maintenir leurs offres pendant un certain délais.

Mais la différence fondamentale est que l’offre est révocable a tout moment alors que la PUV est en principe irrévocable.

-          La PUV doit être distinguée du pacte de préférence bien que les deux conventions aient en commun d’accorder une priorité d’acquisition à une personne et d’être des contrats unilatéraux.

La différence fondamentale est que dans le pacte le promettant ne s’est pas d’ores et déjà engagé à vendre.

a)      Les conditions de validité

La promesse est soumise aux conditions de fond habituels d’un contrat :

Il faut notamment que dès le départ la chose et le prix soit déterminé et également la capacité et le pouvoir du promettant de s’engager doit être apprécier dès le départ puisqu’il est dés le départ engagé.

En revanche peu importe qu’après coup il ait perdu cette capacité juridique ou qu’il décède car dans ce cas de figure la promesse sera transmise aux héritiers.

S’ajoute une condition de forme qui résulte de l’art 1840 a du Code Général des impôts : elle concerne plus particulièrement deux types de PUV : la promesse qui concerne le vente d’un immeuble ou d’un fond de commerce.

«  La promesse doit être soit passée par acte authentique (notaire) soit par un acte sous seing privé , dans ce cas cet actes doit faire l’objet d’un enregistrement fiscal dans les 10 jours de son acceptation et cela à peine de nullité absolue de la promesse. »

b)      Les effets de la promesse

Ils sont envisagés avant et après la levée de l’option

Ø  Avant la levée de l’option

La vente n’est pas encore formée , le bénéficiaire de la promesse n’est pas titulaire d’un droit réel sur le bien mais simplement d’un droit de créance contre le promettant.

Ce droit de créance peut être cédé par le bénéficiaire a un tiers et la promesse contient souvent une clause accordant une faculté de substitution au profit d’un tiers.

Le promettant est, quant a lui, obligé comme si il avait déjà vendu et ce depuis la conclusion de la promesse.

Cette situation d’attente pose trois questions :

      1-  Pendant combien de temps le promettant doit-il tenir sa promesse ?

Des fois, la promesse est consentie pour une durée déterminée , si le promesse est consentie a durée indéterminée la règle en principe est que le promettant est tenu pendant 30 ans .

Le jurisprudence permet au promettant de mettre en demeure le bénéficiaire d’opter après un délais raisonnable.

     2- Que ce passe –t-il si le promettant vend  le bien à un tiers dans cette periode d’attente ou il est normalement engagé ?

Pour autant il ne s’agit pas d’une vente de la chose d’autrui puisque le promettant reste le propriétaire tant que l’option n’est pas levée.

Pour autant le promettant ayant violé sa promesse engage sa responsabilité contractuelle et sera redevable à l’égard du bénéficiaire comme dans le pacte de préférence , le bénéficiaire peut également demander la nullité de la vente , si le tiers était de mauvaise foi c’est a sire si il connaissait l’existence de la promesse (ici la jurisprudence retient plus largement la mauvaise foi que pour le pacte de préférence).

Jusqu'à présent les tribunaux avaient un pouvoir souverain pour permettre ou non la substitution du bénéficiaire au tiers , si ce n’est pas le cas il y aura de toute façon des dommages et intérêts.

3. Quelle est la sanction lorsque le promettant rétracte sa promesse avant la levée de l’option ?

      Sur ce problème la Jurisprudence a rendue une décision importante de la Cour de cassation de 1993 ou la cour énonce qu’en cas de rétractation la seule sanction est l’allocation de dommages et intérêts.

Ø  Lors de la levée de l’option et après la levée de l’option

Deux possibilités se présentent :

-          soit le bénéficiaire renonce à acheter , dans ce cas il perd l’indemnité d’immobilisation Dans ce cas de figure , le bénéficiaire a tendance a agir en justice pour demander au juge de réduire cette indemnité. La jurisprudence refuse de réviser ce montant car les tribunaux considèrent que cette indemnité n’est pas assimilable a une clause pénale

-          Si le bénéficiaire opte pour l’achat , la promesse se transforme en vente , la vente est

supposée se former à ce jours (il n’y a pas de formation rétroactive de la vente).

C’est à ce jour que sera apprécié la capacité d’acquérir du bénéficiaire.

Si la vente est formée au jour de la levée de l’option elle est bien souvent pas encore achevée pour deux raisons :

-          bien souvent cet acte de vente doit être réitéré par un acte notarié qui est nécessaire en matière immobilière.

Il n’en reste pas moins que l’engagement des parties est définitivement acquis dès la levée de l’option , si bien que si l’une des parties refuse de passer l’acte notarié, l’autre pourra la contraindre par exécution forcée.

Il est fréquent en pratique que la PUV soit conclue sous plusieurs conditions notamment la condition de l’obtention de prêt ; la vente devient une vente sous condition suspensive d’obtention de prêt :

-          si le prêt est accordé, la vente sera réalisée

-          s’il est refusé, la vente est caduque et dans ce cas, le bénéficiaire pourra obtenir restitution de l’indemnité d’immobilisation car l’échec de la vente ne relève pas de sa volonté

B . La promesse synallagmatique de vente (PSV)

En pratique, on l’appelle compromis de vente ; c’est un acte d’une grande utilité dans les opérations complexes ou le contrat ne peut être conclu instantanément mais suppose plusieurs étapes.

Deux personnes sont d’accord pour acheter et vendre : l’intérêt de passer un compromis est de se lier rapidement par un accord de principe . La PSV est régie par l’art 1589 CCiv qui dit que la PSV vaut lorsqu’il y a accord réciproque sur la chose et sur le prix.

On se trouve dans une situation de double promesse de vente et d’achat.

Cette promesse synallagmatique est souvent conclue par un acte sou seing privé dans l’attente de l’acte réitératif de vente qui se fera par acte notarié.

Cette promesse, parce qu’elle laisse en suspend certaines questions est conclue sous réserve de nombreuses conditions suspensives qui subordonnent la réalisation définitive de la vente à des évènements qui ne dépendent pas de la volonté des parties mais de tiers.

Si ces conditions suspensives se réalisent, la vente est en principe réputée conclue dès le jour de la promesse ; ces effets vont donc rétroagir au jour du consentement.

Mais en pratique cette rétroactivité présente des inconvénients ; Il est possible de différer les effets de la vente au jour de la réitération par acte authentique. Il y a généralement dans la promesse une clause qui précise que les effets de la vente se réaliseront à terme, le jour de la réitération.

Les parties qui ont signé la promesse sont en principe obligées de signer l’acte authentique qui ne fait qu’entériner leur accord définitif. Ainsi , si l’une des parties refuse de signer, l’autre peut poursuivre l’exécution forcée de la vente et obtenir à cette fin une décision qui constatera la vente et vaut vente.

Par exception, il peut exister des cas où la promesse de vente ne vaut pas vente car les parties ont inséré une clause au terme de laquelle elles considèrent l’acte réitératif comme étant un élément constitutif de leur consentement.

Il peut arriver que les juges considèrent que des promesses ne valent pas vente ; il s’agit, dans ce cas, d’un simple projet de vente.

Par exception, il peut exister des cas où l’une des parties au contrat ne sera pas obligée de finaliser la vente car la loi lui reconnaît un droit de rétractation c’est à dire de revenir sur son consentement.