§1La rencontre des volontés
dans les promesses de ventes
C’est une pratique quasi
systématique dans les ventes importantes ( vente immeuble, vente de fond de
commerce , cession de bien sociaux).
Il y a des promesses d’achat .
Ces promesses correspondent à
deux situations qui dépendent des intentions des parties.
Dans certains cas, les parties se
sont entendues sur l’objet du contrat mais il manque le consentement de l’une
des parties car l’acquéreur ne veut pas consentir immédiatement L’acheteur va
se faire consentir un délai de réflexion par le vendeur aux termes duquel il
prendra sa décision d’acheter ou pas.
La vente s’effectue donc en deux
temps, puisqu’il y a un décalage entre le consentement du vendeur donné dés le
départ et de l’acheteur qui interviendra s’il décide d’acheter.
Hypothèse ou les deux parties au
contrat ont d’ores et déjà consentie à la vente mais cette vente n’est pas pour
autant achevée. Cette vente définitive est subordonnée à certaines élément qui
peuvent être imposés par la loi.
Exemple : Attente d’un prêt
pour acheter un immeuble
On est face à des contrats
préparatoires à la vente plus ou moins proches de la vente définitive selon
qu’il est unilatéral ou synallagmatique.
A. La promesse unilatérale de vente ( PUV)
C’est un avant contrat qui n’est pas
réglementé dans le C civ. C’est donc la jurisprudence qui en a fixé les règles.
Cette PUV : « convention
par laquelle une personne (le promettant) s’engage a vendre a une
autre (bénéficiaire) un bien.
Le bénéficiaire de la promesse a
l’option soit d’acheter soit de renoncer à la vente.
( L’opération inverse
existe : promesse unilatérale d’achat, ou l’acheteur s’engage à acheter
lorsque et seulement si le vendeur décide de vendre.)
Cette PUV se caractérise comme
étant un contrat unilatéral.
C’est un contrat qui s’est formé
par la rencontre de l’offre par le promettant et de l’acceptation du
bénéficiaire. Acceptation qui porte sur le principe même de la promesse et non
pas sur le contrat de vente qui supposera une 2eme acceptation du bénéficiaire.
C’est un contrat unilatéral car
seul le promettant est engagé car il a d’ores déjà donné son consentement à la
vente.
C’est pourquoi on dit que la PUV
ne vaut pas vente contrairement à la promesse synallagmatique de vente qui elle
vaut vente.
En pratique cette physionomie de
base est souvent modifiée car généralement est stipulé dans ces promesse une
indemnité d’immobilisation à la charge du bénéficiaire.
Le bénéficiaire s’engage à payer
une indemnité qui compense l’immobilisation du bien dans le patrimoine du
vendeur tant que le bénéficiaire n’as pas décidé d’acheter.
En pratique le bénéficiaire
s’engage a verser cette indemnité soit s’il n’achète pas soit dès le départ
c’est à dire dans la promesse .Si le bénéficiaire achète le bien l’indemnité
sera déduite du prix total , par contre s’il n’achète pas le bien le vendeur
gardera cette indemnité.
Ainsi, la promesse perd en
quelque sorte son coté unilatéral et devient synallagmatique dans la mesure ou les deux parties au
contrat ont des obligations.
La promesse reste cependant
unilatérale.
Si l’indemnité d’immobilisation
est élevée, la jurisprudence a tendance a re qualifier la promesse en promesse
synallagmatique dans la mesure ou le bénéficiaire perd alors en fait sinon en
droit toute liberté d’acheter .
En tant que contrat unilatéral la
PUV doit être distinguée de certaines situations voisines.
-
La PUV se distingue de l’offre de
contrat qui n’est pas un contrat mais un simple engagement unilatéral de
volonté.
Le point de ressemblance est que
la PUV comme l’offre oblige les promettants, les offrants à maintenir leurs
offres pendant un certain délais.

-
La PUV doit être distinguée du
pacte de préférence bien que les deux conventions aient en commun d’accorder
une priorité d’acquisition à une personne et d’être des contrats unilatéraux.
La différence
fondamentale est que dans le pacte le promettant ne s’est pas d’ores et déjà
engagé à vendre.
a)
Les conditions de validité
La promesse est soumise aux
conditions de fond habituels d’un contrat :
Il faut notamment que dès le
départ la chose et le prix soit déterminé et également la capacité et le
pouvoir du promettant de s’engager doit être apprécier dès le départ puisqu’il
est dés le départ engagé.
En revanche peu importe qu’après
coup il ait perdu cette capacité juridique ou qu’il décède car dans ce cas de
figure la promesse sera transmise aux héritiers.
S’ajoute une condition de forme
qui résulte de l’art 1840 a du Code Général des impôts : elle concerne
plus particulièrement deux types de PUV : la promesse qui concerne le
vente d’un immeuble ou d’un fond de commerce.
« La promesse doit être soit
passée par acte authentique (notaire) soit par un acte sous seing privé , dans
ce cas cet actes doit faire l’objet d’un enregistrement fiscal dans les 10
jours de son acceptation et cela à peine de nullité absolue de la promesse. »
b)
Les effets de la promesse
Ils sont envisagés avant et après
la levée de l’option
Ø
Avant la levée de
l’option
La vente n’est pas encore formée
, le bénéficiaire de la promesse n’est pas titulaire d’un droit réel sur le
bien mais simplement d’un droit de créance contre le promettant.
Ce droit de créance peut être cédé par le bénéficiaire
a un tiers et la promesse contient souvent une clause accordant une faculté de
substitution au profit d’un tiers.
Le promettant est, quant a lui,
obligé comme si il avait déjà vendu et ce depuis la conclusion de la promesse.
Cette situation d’attente pose
trois questions :
1- Pendant
combien de temps le promettant doit-il tenir sa promesse ?
Des fois, la promesse est
consentie pour une durée déterminée , si le promesse est consentie a durée
indéterminée la règle en principe est que le promettant est tenu pendant
30 ans .
Le jurisprudence permet au
promettant de mettre en demeure le bénéficiaire d’opter après un délais
raisonnable.
2- Que ce passe –t-il si le
promettant vend le bien à un tiers dans
cette periode d’attente ou il est normalement engagé ?
Pour autant il ne s’agit pas d’une
vente de la chose d’autrui puisque le promettant reste le propriétaire
tant que l’option n’est pas levée.
Pour autant le promettant
ayant violé sa promesse engage sa responsabilité contractuelle et sera
redevable à l’égard du bénéficiaire comme dans le pacte de préférence , le bénéficiaire peut
également demander la nullité de la vente , si le tiers était de mauvaise foi
c’est a sire si il connaissait l’existence de la promesse (ici la jurisprudence
retient plus largement la mauvaise foi que pour le pacte de préférence).
Jusqu'à présent les tribunaux
avaient un pouvoir souverain pour permettre ou non la substitution du
bénéficiaire au tiers , si ce n’est pas le cas il y aura de toute façon des
dommages et intérêts.
3. Quelle est la sanction lorsque le promettant rétracte sa
promesse avant la levée de l’option ?
Sur ce problème la Jurisprudence a rendue une décision importante de la
Cour de cassation de 1993 ou la cour énonce qu’en cas de rétractation la seule
sanction est l’allocation de dommages et intérêts.
Ø Lors de la levée de l’option et après la levée de l’option
Deux possibilités se
présentent :
-
soit le bénéficiaire renonce à
acheter , dans ce cas il perd l’indemnité d’immobilisation Dans ce cas de
figure , le bénéficiaire a tendance a agir en justice pour demander au juge de
réduire cette indemnité. La jurisprudence refuse de réviser ce montant car les
tribunaux considèrent que cette indemnité n’est pas assimilable a une clause
pénale
-
Si le bénéficiaire opte pour
l’achat , la promesse se
transforme en vente , la vente est
supposée se former à ce jours (il
n’y a pas de formation rétroactive de la vente).
C’est à ce jour que sera apprécié
la capacité d’acquérir du bénéficiaire.
Si la vente est formée au jour de
la levée de l’option elle est bien souvent pas encore achevée pour deux
raisons :
-
bien souvent cet acte de vente
doit être réitéré par
un acte notarié qui est nécessaire en matière immobilière.
Il n’en reste pas moins que
l’engagement des parties est définitivement acquis dès la levée de l’option ,
si bien que si l’une des parties refuse de passer l’acte notarié, l’autre
pourra la contraindre par
exécution forcée.
Il est fréquent en pratique que la PUV soit conclue sous
plusieurs conditions notamment la condition de l’obtention de prêt ; la
vente devient une vente sous condition suspensive d’obtention de prêt :
-
si le prêt est accordé, la vente
sera réalisée
-
s’il est refusé, la vente est
caduque et dans ce cas, le bénéficiaire pourra obtenir restitution de
l’indemnité d’immobilisation car l’échec de la vente ne relève pas de sa
volonté
B . La promesse
synallagmatique de vente (PSV)
En pratique, on l’appelle compromis de vente ;
c’est un acte d’une grande utilité dans les opérations complexes ou le contrat
ne peut être conclu instantanément mais suppose plusieurs étapes.
Deux personnes sont d’accord pour
acheter et vendre : l’intérêt de passer un compromis est de se lier
rapidement par un accord de principe . La PSV est régie par l’art 1589 CCiv qui dit
que la PSV vaut lorsqu’il y a accord réciproque sur la chose et sur le prix.
On se trouve dans une situation de double promesse de vente et
d’achat.
Cette promesse synallagmatique
est souvent conclue par un acte sou seing privé dans l’attente de l’acte réitératif de vente
qui se fera par acte notarié.
Cette promesse, parce qu’elle
laisse en suspend certaines questions est conclue sous réserve de nombreuses conditions suspensives
qui subordonnent la réalisation définitive de la vente à des évènements qui ne
dépendent pas de la volonté des parties mais de tiers.
Si ces conditions suspensives se
réalisent, la vente est en principe réputée conclue dès le jour de la
promesse ; ces effets vont donc rétroagir au jour du consentement.
Mais en pratique cette rétroactivité
présente des inconvénients ; Il est possible de différer les effets de la
vente au jour de la réitération par acte authentique. Il y a généralement dans
la promesse une clause qui précise que les effets de la vente se réaliseront à
terme, le jour de la réitération.
Les parties qui ont signé la promesse sont en
principe obligées de signer l’acte authentique qui ne fait qu’entériner leur
accord définitif. Ainsi , si l’une des parties refuse de signer, l’autre peut
poursuivre l’exécution forcée de la vente et obtenir à cette fin une décision
qui constatera la vente et vaut vente.
Par exception, il peut exister
des cas où la promesse de vente ne vaut pas vente car les parties ont inséré une clause au terme de
laquelle elles considèrent l’acte réitératif comme étant un élément constitutif
de leur consentement.

Par exception, il peut exister
des cas où l’une des parties au contrat ne sera pas obligée de finaliser la
vente car la loi lui reconnaît un droit de rétractation c’est à dire de revenir sur son
consentement.
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