Les élements constitutifs du bail en code civil

 

Section 1 : les élements constitutifs du bail

Pour identifier ces éléments constitutifs on peut partir des textes, notamment de l’article 1709 du code civil : «Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » . Dans l’offre Capitant article 52 on a pas de référence à la durée, il se borne à nous dire que « c’est un contrat auquel on confer au locataire un bien de jouissance en contrepartie du paiement d’un loyer ».

On peut trouver 4 éléments constitutifs dans le bail :

-          La jouissance d’une chose 

-          Assurée par un bailleur

-          Pour un certain temps (durée) 

-          En contrepartie d’un loyer (paiement)

A. la jouissance d’une chose

Le contrat de bail confère au preneur non pas la propriété de la chose, mais la jouissance (fait de jouir d’une chose).

On se pose deux questions : quel est l’objet de la jouissance ? (sur quel objet s’exerce ce droit) et qui a le droit de faire jouir du bien ?

1. l’objet de la jouissance

L’article 1713 du CC : « On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. » on peut aussi bien louer un appartement, qu’une voiture, une grue ou autre…

Le principe est que lorsque la loi ne distingue pas il ne faut pas distinguer non plus (adage latin : ubilex non distinguit)

Bien corporel / incorporel ?: On peut aussi bien donner à bail un bien corporel (vélo) ou un bien incorporel (fonds de commerce)

Bien consomptible ou non ?  : le bien consomptible ne peut pas faire l’objet d’un bail car on ne peut pas rendre le bien. Le bail oblige une restitution. On ne pourrait pas imaginer de rendre l’équivalent.

Seul les choses qui sont dans le commerces peuvent faire l’objet d’un contrat de bail. Si on a un immeuble qui fait l’objet d’un arrêté de péril (le maire en a interdit l’accès) on ne peut pas le louer.

2. le pouvoir de faire jouir (qui peut donner la jouissance du bien ?)

Le propriétaire d’un bien peut donner à bail son bien à quelqu’un. Ce n’est pas de l’abusus, c’est l’expression du fructus (tirer des fruits). Il peut y avoir des restrictions (ex : A Paris on ne peut pas louer son appartement au AIRBNB plus de 120 jours/ an.)

Pour ce qui est de l’usufruit : Il est possible dans les successions où le conjoint survivant peut avoir l’usufruit du bien décédé, ou même du vivant des personnes lorsqu’on a un schéma pour faciliter la transmission du patrimoine, les parents ont l’usufruit mais les enfants en ont déjà la nu propriété (qui est moins taxé).

Lorsqu’on a l’usufruit est-il possible de donner la chose à bail, de la louer ? Oui on peut car louer la chose c’est donner les fruits (article 595 du code civil autorise l’usufruitier à louer la chose sans avoir besoin de demander l’accord du nu propriétaire) à contrario, un bail d’habitation je peux le donner sans solliciter l’accord du nu propriétaire.

Pour résumer : on peut donner librement donner un bail d’habitation sans accord du propriétaire. Pour les immeubles il faut l’accord du propriétaire

La sous location : peut-on sous louer l’appartement à quelqu’un (je suis locataire) ? Article 1717 du code civil « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. » Si le bail ne dit rien il peut sous-louer, si le bail lui interdit il ne peut pas sous-louer.

Ex : arrêt 3^ème chambre civil cour de cassation du 12 septembre 2019 : on a un preneur à bail qui a sous louer l’appartement sans autorisation du bailleur, le contrat lui interdisait la sous loc. il a sous loué pendant plusieurs année. Il lui a été demandé de restituer toutes les sommes qu’il avait perçues.

Lorsqu’on est marié il existe les régimes matrimoniaux qui définissent les pouvoirs des époux sur leurs biens : le principe est que chacun peut faire ce qu’il veut sur ses biens propres(les biens qui lui appartiennent à titre individuel) le principe connaît des exceptions notamment inscrits dans l’article 215 ali 3 du code civil qui nous dit que « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille » ce qui veut dire, qu’un époux ne peut pas seul accomplir un acte qui porterait atteinte au logement de la famille. Un époux a le droit de donner un bail sur la résidence secondaire sans avis du deuxième époux (sauf baux rural ou commercial)

L’indivision : hypothèse du gâteau au chocolat dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaire d’une fraction du gâteau. (même régime que la vente par un indivisaire) La loi prévoit que pour donner la chose indivise à bail il faut 2/3 des droits indivis en faveur du droit de location. Si jamais on n’a pas respecté ces règles de majorités et donc que c’est un indivisaire tout seul qui a décidé du bail, si ça tombe dans son lot rétroactivement il a toujours été propriétaire donc c’est valable, mais si ça tombe dans un autre lot que le sien (autre indivisaire), rétroactivement, celui qui a consenti le bail n’avait pas la qualité de propriétaire donc le bail ne sera pas émis. 

Résumé : Même régime que pour la vente par indivisaire : tout dépend du résultat du partage (fin de l’indivision). Soit le bien tombe dans le lot de l’indivisaire, soit non. Si c’est le cas alors l’indivisaire a toujours été proprio et il avait le droit de donner à bail. Sinon, alors celui qui a consenti le bail n’avait pas la qualité de proprio et sera inopposable.

Le bail de la chose d’autrui : la cour de cassation considère que ce bail est valable entre les parties, entre le bailleur et le preneur mais il sera inopposable au véritable propriétaire de la chose. (ex : je suis propriétaire de l’appart, mais le locataire de mon appart propose un bail de location à son beau-frère, le propriétaire a le droit de faire sortir le preneur de chez lui. C’est une action en revendication qui pourra être exercée).

B. la jouissance assurée par le bailleur

C’est un des traits caractéristiques du contrat.

1. l’identification de l’obligation de faire jouir

Le propre du bail c’est l’engagement du bailleur de faire jouir le preneur de la chose louée, article 1719 du CC « le bailleurs est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Ici on parle de droit personnel, de droit que l’on exerce contre qqn directement.

La jouissance du preneur doit s’exercer librement, si le preneur ne peut pas jouir librement de la chose alors ce n’est pas un bail, c’est ce qui fait que le contrat de location de coffre fort dans une banque n’est pas considérée comme un contrat de bail car le preneur ne peut pas en jouir à 100% (pas de jouissance libre).

Il faut que le jouissance soit exclusive ; si on met dans une résidence une piscine, un jardin commun à plusieurs immeubles il est nécessaire qu’il y ait exclusivité. La jouissance doit en être exclusive.

Le droit de jouissance du locataire est limité par la destination du bien. On doit respecter ce pourquoi le bien a été loué. Si on loue une maison à usage d’habitation on ne peut pas la transformer en local commercial, de même pour une voiture qui visiterait la Camargue, on ne peut pas faire des courses avec.

Si on réfléchit en terme d’obligation, comment peut-on faire en cas de jouissance paisible ? l’obligation de jouissance est à mi-chemin entre une obligation de ne pas faire et de faire. Il y a un aspect obligation de ne pas faire car le bailleur ne doit rien faire qui puisse troubler la jouissance du preneur. Mais il y a une obligation proche de l’obligation de faire, il y a une obligation d’entretien à la charge du bailleur (c’est une obligation hybride de jouissance)

2. bail et contrat voisin

Quelle est la différence entre le bail et la vente ?

bail =  pas de transfert de propriété il a une créance envers son bailleur (pas de droit sur la chose)

vente = dans une vente on a un transfert de propriété, on recueille la propriété de la chose

Beaucoup de choses qui s’achetaient se louent désormais : ex : dans les entreprises, une voiture, une box internet, la télé, les photocopieurs ou imprimantes.

Distinction entre bail et la situation d’usufruitier ?

La vrai distinction est droit personnel et droit réel. l’usufruit (s’arrête à la mort) est un droit réel, sur la chose, tandis que le bail est un droit personnel, le preneur n’a de droit que contre son bailleur et pas sur la chose.

Distinction entre le bail et le prêt à usage (article 1875 du CC contrat par lequel on livre une chose à l’autre de s’en servir à charge pour le preneur de le rendre après s’en être servi) : le prêt à l’usage est normalement gratuit tandis que le bail est nécessairement onéreux, la différence tient à la gratuité ou non. il y a cependant des prêts à l’usage qui peuvent être rémunéré

La bail peut ressembler à la licence d’exploitation : qui peut porter sur une marque, un brevet d’invention, une musique ou une création de l’esprit.

Distinction entre le bail et la convention précaire : la convention déroge au régime des baux, elle donne un droit d’occupation à un preneur en contrepartie d’une modique compensation mais de manière précaire

C. la durée du bail

1. les baux à durée indéterminée

3 hypothèses où on rencontre les baux à durée indéterminée :

-          Celle dans laquelle les parties n’ont pas convenues de terme extinctif (pas de stipulation de fin)

-          Le bail verbal qui n’est pas donné par écrit mais par oral (la durée ici est indéterminée)

-          La tacite reconduction (hypothèse dans laquelle le preneur se maintient dans les lieux après expiration du bail, le bail est alors tacitement renouvelé et devient un bail à durée indéterminé conformément au droit commun)

Il peut arriver que le bail soit qualifier de bail perpétuel ? ce serait un bail qui serait conclu à perpétuité et dont on ne pourrait pas sortir. On pourrait imaginer aussi que le contrat pourrait être conclu pour qu’il soit amené à perpétuité.

Traditionnellement, ces contrats sont nuls. Ce n’est plus le cas depuis la réforme du 10 février 2016, aujourd’hui l’article 1210 du cc nous dit que « Les engagements perpétuels sont prohibés. Chaque contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée » on peut le résilier à tous moments.

Lorsque le bail est à durée indéterminé on peut le résilier à tout moment. On peut sortir du contrat. Cet acte par lequel on résilie le contrat de bail s’appelle le congés « on donne congés » c’est un acte unilatéral(le bailleur ou le preneur qui décide de mettre fin au bail : il n’a pas besoin d’être accepté par l’autre) on pourra le faire en moyennant un préavis, à défaut, raisonnable. L’article 64 de l’offre de réforme Capitant « Le contrat de location prend fin par l’échéance du terme, sans qu’il soit besoin
de délivrer congé, ou, à défaut de terme, par un congé.
Il prend fin dès avant si, au cours de son exécution, le bien loué est détruit en
totalité par un cas de force majeure. Si la perte n’est que partielle, le locataire peut
demander le maintien du bail aux conditions initiales ou sa résiliation. » lorsqu’il n’y a pas de terme extinctif faut un projet pour mettre fin au bail.

2. les baux à durée déterminée

Un bail est à durée déterminée lorsque les parties ont stipulé un bail extinctif, ce n’est possible que lorsque le bail est écrit (pas dans le bail verbal). Il prend donc fin par la seule échéance du terme, le contrat prend fin à l’échéance (ex : le 31 décembre 2022 à 20 :30) l’article 1737 du cc « Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. »les parties peuvent proroger le terme du contrat(repousser à une date ultérieure) mais avant expiration, les parties peuvent aussi renouveler le contrat(c’est un nouveau contrat)

Pour ce qui est de la tacite reconduction l’article 1738 dispose que « Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. », si à l’expiration du bail le preneur se maintient dans les lieux sans que le bailleur ne proteste on a alors tacite reconduction et le contrat est renouvelé pour une durée indéterminée.

3. les causes d’extinction communes peu importe le type de bail

- la destruction de la chose louée : article 1741 du CC « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée » l’offre de réforme Capitant nous dit également à l’article 64 « le contrat de location prend fin si au cour de son exécution le bien est détruit en totalité en cas de force majeure ». L’offre de réforme Capitant est plus raffinée que le Code civil. Il distingue suivant que la perte est totale ou partielle, si la perte est totale dans l’offre Capitant le contrat est résilié, si la perte est partielle, le bailleur peut demander l’extinction du bail.

L’article 63 de l’offre de réforme Capitant : « La vente du bien loué emporte cession de plein droit de la location à l’acquéreur, dès lors qu’elle a date certaine ou que ce dernier en avait connaissance.
Le bailleur est libéré́ pour l’avenir. »Dès que le bail a une date certaine c’est opposable au nouvel acquéreur qui est tenu de respecter le bail et l’ancien acquéreur est libéré pour l’avenir.

Le décès, la vente, ou la location n’emporte pas l’extinction du contrat de bail. Article 1742 « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur »

 

D. le loyer

Le bail est un contrat onéreux, il n’y a pas de bail sans prix, sans loyer(ex : si on jouit gratuitement d’un appartement que notre GM nous a mis à disposition ce n’est pas un bail (il faut un loyer))

1. l’existence d’un loyer

Ce qui est important c’est le caractère périodique du loyer, il faut une période fixe pour le versement du loyer. Cela peut être quotidien, hebdomadaire, mensuel, annuel. C’est une redevance périodique qui est reversée par le preneur au bailleur. Il est nécessaires qu’il y ait versement d’un loyer.

Le montant du loyer est libre mais doit être sérieux et réel. Si il n’y a pas de loyer le contrat est disqualifié.

2. la fixation d’un loyer

Le principe est celui de la liberté contractuelle, les parties peuvent être libres de choisir le loyer dont elles désirent (il ne faut pas qu’il sorte des clous du marché). Pour ce qui est des immeubles d’habitations il peut exister une limite non pas à la baisse mais à la hausse, la loi ALLUR mais aussi loi DUFLOT du 27 mars 2014 qui a instauré dans les zones dites tendus un plafonnement des loyers (cas de paris intramuros, un bailleur ne peut pas fixer librement le prix du loyer il est tenu par un plafond) fixé par un arrêté préfectoral sur 4 critères :

-          nombres de pièces

-          époques de construction

-          adresse

-          types de construction

3. la révision d’un loyer

La révision du loyer est l’hypothèse dans laquelle, le montant du loyer varis pendant la vie du contrat. Les parties, peuvent stipuler dans le contrat une clause d’indexation(qui va faire varier le prix à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution d’un indice) pour ce qui est baux d’habitation, l’indice pertinent est l’indice du coût de la vie, si le coût de la vie baisse de 3%, le loyer baisse de 3% et de même pour une hausse.

Cette liberté n’est pas totale pour les baux commerciaux (où les loyers sont plafonnés toute l’année) pour les baux d’habitation le loyer est aussi encadré à la relocation (je ne peux pas mettre fin à mon bail pour un conclure un autre 30% plus cher derrière)