Section 1 : Location – gérance du fonds de commerce.
La location – gérance consiste à donner en
location le fonds de commerce à un tiers qui va l’exploiter en son propre nom
et à ses risques et périls moyennant un règlement d’un loyer appelé
« redevance ».
Le contrat doit être clairement distingué du
contrat de bail car il a un objet
distinct. Ce ne sont pas en effet de locaux qui sont loués mais le fond de
commerce lui-même. Par conséquent, l’existence d’une clause du bail interdisant
la sous- location ne fait pas obstacle à la conclusion d’un contrat de location - gérance. Il s’agit d’un contrat
original.
§ 1 : La formation du contrat location –
gérance.
Il est soumis à des conditions de fonds et de
formalités de publicité.
a) Conditions de fonds :
Le contrat de location – gérance est un
contrat et soumis en tant que tel aux
conditions de droit commun encadrant la validité du contrat.
-
C'est-à-dire ceux qui contractent doivent
avoir la capacité de s’engager. Ainsi, le locataire gérant, parce qu’il va
exploiter le fond de commerce en son nom et pour son propre compte,
il doit avoir la capacité commerciale ;
d’où le mineur émancipé ne peut contracter.
-
L’objet doit exister. Ce qui signifie que
le fond de commerce doit exister et par
conséquent la clientèle doit être réelle et certaine. A défaut, le contrat ne
sera pas une location gérance, mais une simple location de locaux aménagés.
-
Outre de ces conditions de droit commun, le
législateur a posé des conditions spécifiques au contrat de location-gérance.
Il y a trois conditions :
·
La personne qui donne le fond de commerce en
location – gérance doit avoir été commerçant pendant 7 ans ou avoir exercé
pendant 7 ans les fonctions de gérant ou de directeur commercial.( cette
disposition a été supprimée récemment)
·
La personne qui donne le fond de commerce
en location-gérance doit en avoir exploité pendant 2 ans.
·
Cette personne qui donne le fond de
commerce en location-gérance ne doit pas être visé par une clause de déchéance
prévue par la loi n° 47 du 30 août 1947 relative à l’assainissement de profession commerciale.
Ces conditions n’ont pas le caractère absolu d’une
part, tous les loueurs ne sont pas soumis
à ces conditions spéciales, y échappent les incapables majeurs, les
héritiers et les légataires ; d’autre part, le président du TGI peut
réduire les délais imposé par les textes lorsque l’intéressé justifie qu’il est
dans l’impossibilité d’exploiter son fond du fait par exemple d’une maladie.
Lorsque ces conditions ne sont pas satisfaites le
contrat est nul. Il s’agit d’une nullité absolue qui peut être soulevée par
tout intéressé. La nullité du contrat ne sera pas toutes fois opposables aux
tiers. Les créances du locateur – gérant conservent le bénéfice de leurs recours contre le loueur.
Par ailleurs, l’irrégularité du contrat de
location- gérance va priver les loueurs du fonds le droit de se prévaloir du
statut de baux commerciaux.
b) Les formalités de publicité.
·
le locateur – gérant devra se faire
immatriculer au RCS en mentionnant la mise en location – gérance du fond de
commerce.
·
Dans les deux semaines (2) suivant la conclusion
du contrat de location – gérance, ce
contrat devra être publié sous la forme d’extrait dans un journal habilité à
recevoir des annonces légales.
Ces mêmes formalités devront être accompli à
l’issu du contrat. A défaut de cette publicité, le contrat de location –
gérance n’est pas pour autant nul mais les loueurs seront solidairement
responsable avec le loueur des dettes contractées par celui-ci tant que la publicité ne sera
pas opérée.
§2 : Les effets du contrat de location –
gérance.
Le contrat de location gérance va permettre au
locataire d’exploiter le fond en qualité de commerçant. Inversement, le
propriétaire du fond va cesser d’être commerçant. Il devra se faire radier au
RCS.
a) Effets entre les parties.
Ces effets se manifestent pendant le contrat.
Pendant le contrat, le locataire – gérant est avant tout locataire. Il doit
exploiter le fond en bon père de famille. Ainsi, il doit poursuivre
l’exploitation du fond sans en modifier la destination, il doit entretenir les
matériels et renouveler les stocks des marchandises. Il doit payer les loyers.
Les loyers qui peuvent être fixe ou une partie fixe et une autre assortie d’une
clause mobile. Le loueur doit garantir au locataire la jouissance paisible du
fond.
Il ne doit pas lui faire concurrence en ouvrant un
commerce identique à proximité du fond de commerce loué.
A l’expiration du contrat, ce dernier peut être
renouvelé expressément ou reconduit tacitement. Le loueur s’il le souhaite peut
reprendre son fond sans devoir régler aucune indemnité au locataire – gérant.
Le locataire gérant ne peut pas non plus demander une indemnisation du fait de
la plus value procurée au fon. S’il a développé la clientèle, le loueur en
bénéficiera. Il n’ y a qu’une seule hypothèse dans la quelle le locataire –
gérant pourra tirer profit de son activité.
Si avec l’accord du loueur, il crée une branche
d’activité nouvelle avec clientèle nouvelle, il s’agira d’un fond distinct de
celui qu’il a loué si bien que le loueur pourra l’indemniser de ce fait.
b) Effets à l’égard des tiers.
Plusieurs tiers sont intéressés :
·
Les
créanciers du loueur.
Dans les 3 mois suivant la publication du contrat,
des créanciers du loueur du fait des dettes d’exploitation loués, peuvent en
demander l’exigibilité immédiate au près du président du tribunal de commerce.
Le juge peut alors prononcer la déchéance du terme s’il estime qu’un contrat
est de nature en mettre en péril le recouvrement de ses dettes.
·
Les
créanciers du locataire - gérant :
-
Les dettes afférentes à l’exploitation du
fond deviendront immédiatement exigible à la fin du contrat de location – gérance
-
Le
loueur sera solidairement responsable des dettes contractées par le
locataire gérant pour l’exploitation du fond tant que la publicité du contrat
n’aura pas été opérée et dans un délais d’un mois suivant cette
publicité.
-
Le fisc bénéficie d’un avantage encore plus
large. Le loueur est solidairement responsable avec le locataire gérant du
règlement des impôts tel que les taxes
professionnelles, impôt sur revenu ; et impôt sur société et sans aucune
condition de délais.
c) Effets du contrat à l’égard des
contractants du loueur.
·
Le bailleur
du local où est exploité le fond de commerce.
Le locateur – gérant ne serait assimilé à un sous
- locateur. Le locateur gérant ne peut donc nullement prétendre au
renouvellement du bail commercial. Seuls les loueurs propriétaires peuvent
demander un renouvellement. C’est le propriétaire du fonds qui reste tenu du
paiement du loyer.
·
Acquéreur du
fonds de commerce.
Le locateur – gérant n’aura aucun droit à l’égard
de l’acquéreur du fond de commerce. L’acquéreur du fonds peut donc parfaitement
l’évincer.
·
Créanciers
bénéficiant d’un nantissement sur le fonds.
Il pourra faire vendre son gage sans solliciter
l’accord du locataire gérant.
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