Section I : Les parties au contrat
Ces parties sont le vendeur et l’acheteur qui vont
conclurent matériellement et physiquement le contrat sous réserve de la
technique de la représentation qui permet de faire intervenir une tierce
personne qui va signer l’acte au nom et pour le compte du représenté qui est le
bénéficiaire final de l’acte.
Cette technique de la
représentation peut avoir une origine légale ou conventionnelle (mineur ou incapacité) Si la représentation est
conventionnelle , on parle de mandat.
En principe toute personne est libre d’acheter et de
vendre : principe
affirmé par l’art 1594 Cciv
Ce principe est fondé sur un autre principe qui est le respect de la liberté
contractuelle ;
Ce principe de des exceptions d’origines diverses :
-
Parfois c’est la loi , elle même
qui au nom de l’intérêt public interdit certaines vente ou impose certaines
vente
Ex : interdiction des ventes à la boule de neige Art L
122-6 code de la consommation vente qui consiste a promettre à la personne qui
achète une remise sur le prix si il recrute un certains nombre d’acheteurs.
Interdiction des ventes par
envois forcé pratiqués avec beaucoup d’abus art L 122-2 code consommation
;cela consiste a envoyer un ouvrage en mentionnant que faute de renvoie
de l’ouvrage dans les 15 jours le client sera considéré comme débiteur.
Contrairement , la loi peut
imposer de vendre certain biens : ex expropriation pour cause d’utilité
publique qui oblige une personne a vendre sa propriété pour une cause
supérieure ;
Exemple : la Vente imposée
pour un débiteur sur-endetté qui est obligé de vendre ses biens aux enchères
publiques.
A côté de ces exemples il existe d’autres limites au pouvoir
d’acheter ou de vendre qui tienne à la personne même du co-contractant.
§1 Les personnes qui ne peuvent pas vendre
on peut les classer en deux catégories :
-
ce sont des personnes qui n’ont
aucun droit sur la chose
-
même des personnes qui ont des
droits sur la chose peuvent parfois être privé de leur droit de vente.
- L’hypothèse
du vendeur non titulaire de droit sur la chose
Art 1599 réglemente , les ventes de la chose d’autrui car en
pratique c’est courrant.
Ces ventes de la chose d’autrui peuvent être le fait d’une
personne de mauvaise foi qui vend un bien en se présentant comme le
propriétaire alors qu’elle n’est que le dépositaire du bien.
Autre hypothèse :c’est la personne qui est bien
propriétaire du bien et qui va vendre ce bien successivement a deux personnes,
lors de la 2 eme vente, le vendeur n’est plus propriétaire et l’acheteur achète
du vent.
Les hypothèses les plus
fréquentes sont celles d’un vendeur qui était bien dans un 1er temps
titulaire de droit sur le bien qu’il vend mais qui a perdu ses droits du fait
d’une nullité du contrat ou d’une résolution prononcée ultérieurement ; ainsi
les vendeurs n’étaient plus propriétaire lors de la résolution du contrat.
Le dernier cas est l’hypothèse
d’un co-indivisaire qui vend seul un bien indivis alors que en principe cette
vente suppose le consentement des autres co-indivisaires .
Dans ce cas le co-indivisaire
vend partiellement la chose d’autrui.
Dans tout ces cas qu’il y ait bonne ou mauvaise foi la
sanction est identique et elle est posée par l’art 1599 C civ. C’est la nullité de la vente de
la chose d’autrui.
a) le principe d’interdiction de la vente de la chose
d’autrui ;
Ce qui justifie le principe de
l’interdiction de la vente de la chose d’autrui, c’est le caractère translatif de la propriété,
c’est à dire que le transfert de propriété s’opère par l’échange des
consentements.
En application d’un principe
fondamental du droit , nul ne peut transférer plus de droit qu’il n’en a déjà.
La vente est donc impossible si la personne n’est pas
propriétaire de l’objet dès l’échange
des consentements.
Dans l’ancien droit, la vente
n’était pas en elle même transative de propriété. Elle ne créait que des
obligations dont l’obligation de transférer, la propriété, elle même liée à
l’obligation de livrer le bien.
Le vendeur pouvait très bien
vendre la chose d’autrui : il lui suffisait d’acquérir la propriété avant la livraison du bien.
S’il ne devenait pas propriétaire, la sanction n’était pas la nullité de la
vente mais une autre sanction liée à la non–exécution d’une obligation : LA RESOLUTION.
Condition sine qua non de la
validité de cette vente :
Il faut que cette vente soit
translative de propriété (ceci pour
interdire la vente illicite de la
chose d’autrui).
Lorsque la vente porte sur un
corps certain ( chose individualisée, irréductible à une autre chose) il y a transfert immédiat, à l’inverse, avec les
choses de genre , le transfert ne s’opère que lors de leur individualisation
qui résulte de la livraison.
Rappelons dans ce sens que l’art
1599 du C civ ne s’applique pas aux choses de genre.
Lorsque la vente porte sur une
chose de genre , ne s’applique pas le principe de la nullité de la vente de la
chose d’autrui.
L’art 1599 ne s’applique pas non
plus lorsque les parties au contrat décident de retarder le transfert de
propriété, comme par exemple dans une vente à terme, ou encore dans une vente
sous condition suspensive (Ex : la vente appartement et compromis de
vente) .
b) les sanctions
L’art 1599 du C civ envisage une sanction : la
nullité de la vente
mais ce n’est pas la seule sanction puisque cette dernière ne va jouer qu’entre
vendeur et acheteur.
Cette sanction est sans conséquence à l’égard du propriétaire
réel, un tiers par rapport à la vente.
2eme sanction :l’ action en revendication de la
propriété qui protège le
propriétaire.
La nullité est prévue par l’art
1599 , mais ce texte ne précise pas de quel type de nullité il s’agit :
nullité relative ou absolue.
La jurisprudence à dû se prononcer. Elle a considérée qu’il
s’agissait d’une nullité relative.
Certains ont considéré que
c’était une nullité relative car il y avait ici en quelque sorte un vice au
consentement.
L’acquéreur aurait été trompé sur
la qualité de propriétaire du vendeur. Mais ce n’est pas assez convaincant .
La nullité peut être demandée
alors même que l’acheteur était de mauvaise foi.
Le but de cette nullité relative est avant tout de protéger
l’acheteur contre le risque d’éviction du véritable propriétaire.
Pour anticiper ce risque
d’éviction , on protège l’acheteur en lui permettant de demander la nullité du
contrat.
Seul l’acheteur peut se prévaloir
de cette nullité relative et évidemment pas le vendeur pour une raison
juridique : « celui qui doit garantie ne peut évincer »
-
L’action en revendication de
propriété
Elle peut être intentée par le
véritable propriétaire , qui n’est pas obligé de respecter une vente à laquelle
il n’a pas été partie au contrat, et lequel propriétaire peut donc récupérer
son bien par cette action .
Mais cette action peut parfois
être illusoire, car elle peut être paralysée par le jeu de la théorie de l’apparence, qui
protège l’acheteur qui a cru acquérir du véritable propriétaire .
Mais pour que joue la théorie de
l’apparence, des conditions sont nécessaires :
-
La bonne foi de l’acheteur
-
L’erreur commune, c’est à dire que
cette croyance erronée de la qualité de propriétaire du vendeur doit avoir été
partagée par tous.
-Il faut également tenir compte ,
en matière de vente de meuble , des règles relatives à la possession et plus
précisément, de l’art 2279 du Cciv qui protège le possesseur de bonne foi qui
ne pourra être dépossédé par le véritable propriétaire, car en matière de meuble possession
vaut titre de propriété.
B. Le vendeur
pourtant titulaire d’un droit sur la chose
Il y a deux types de restrictions
ici : Les restrictions légales, et les restrictions conventionnelles.
a)
Les restrictions légales
Elles peuvent concerner des cas
assez variés et être d’une ampleur différente. On peut citer plusieurs exemple
de personnes qui n’ont pas le droit de vendre :
-
exemple lié au droit des
incapacités : les mineurs et les majeurs incapables
-
Personnes en liquidation
judiciaire (commerçants) , personnes sur endettées (consommateurs) et faisant
l’objet d’un redressement judiciaire civil .
Ces personnes n’ont plus cette
liberté de vendre sans l’accord d’un juge ou des créanciers.
-
Les époux, parce que l’art 215 al 3 C civ.
Interdit, dans un but de protection du logement familial, à un époux de vendre seul ce logement
même s’il en est l’unique propriétaire.
Il existe d’autres cas ou
l’atteinte du droit du vendeur est plus limitée. Ce n’est pas le droit de vente
qui est restreint en tant que tel, mais la liberté de choisir son
cocontractant.
C’est ce que la loi appelle un droit de PREEMPTION,
qui est un priorité d’achat qui oblige le propriétaire désirant vendre un bien
à le proposer avant tout à l’acheteur prioritaire.
Ce droit de préemption est
surtout développé dans la vente d’immeuble .Il peut être justifié par un
intérêt privé ou public.
Exemple : Le droit de préemption
dont bénéficie le locataire lorsque le propriétaire décide de vendre le logement
qu’il occupe.
Le droit de préemption lié à des
intérêts publics : par exemple le droit de préemption dont bénéficie
l’administration fiscale pour lutter contre les dissimulations de prix dans les
ventes d’immeubles et de fonds de commerce.
Ici , le vendeur et l’acheteur
peuvent avoir intérêt à sous évaluer le prix officiel pour ne pas payer trop de
droits fiscaux :ils doivent donc notifier préalablement la vente à
l’administration fiscale.
Autre exemple : Le droit de
préemption URBAIN dont bénéficient les communes lorsqu’un bien est vendu dans
un périmètre déterminé.
Dans tous ces cas, le
bénéficiaire du droit de préemption dispose d’une option qu’il doit utiliser
dans un certain délais, variable en fonction de chaque droit de préemption .
S’ il refuse de préempter, le vendeur
retrouve alors toute liberté pour vendre à qui il veut.
Ce droit de préemption peut
s’exercer soit avant la vente, c’est notamment le cas dans l’hypothèse du droit
de préemption de locataires ou de droit de préemption de la commune, mais il
peut également s’exercer après la vente, il prend alors la forme d’un droit de substitution du
bénéficiaire avec le co-contractant. Exemple le droit de préemption
de l’administration fiscale ou des musés nationaux.
Le législateur utilise des fois
deux termes différents pour qualifier ces hypothèses :
-
Le droit de préemption :
(avant la vente)
-
Le droit de retrait : (après
la vente)
Il existe une difficulté quant
aux sanctions applicables lorsque le vendeur ne respecte pas ce droit et propose
la vente à un tiers .Dans ce cas parfois la sanction va consister en un nullité
de la vente.
Des fois il y a possibilité outre
la nullité de se substituer à l’acquéreur.
Une dernière sanction concernant
le droit de préemption du locataire, il peut y avoir nullité du congé pour
vendre qui a été adressé au locataire.
b)
des restrictions
conventionelles
En effet, souvent ce sont les
parties elles-mêmes qui s’autolimitent dans leur liberté contractuelle.
Il y a deux type de
clauses :
-
La clause qui porte atteinte au
principe même de la liberté de vendre : c’est la clause d’inaliénabilité que l’on
rencontre souvent dans les contrats de donation et qui interdisent au donataire
le droit de vendre.
Ces clauses sont assez
restrictivement admise car elles portent atteinte au principe d’ordre public
de la « libre disposition des
biens »
Leur régime juridique est fixé
par l’art 900-1 du code civil qui précise que ces clauses ne sont valables que
si elles sont temporaires et qu’elles sont justifiées par un intérêt sérieux et légitime.
-
La plupart des autres clauses
portent atteinte seulement aux modalités d’exercice du droit de vente.
Exemple : La clause d’exclusivité,
que l’on trouve souvent dans les contrats de distribution
Exclusivité de vente pas laquelle
un fabriquant s’engage a ne fournir qu’un seul distributeur dans un secteur
géographique délimité .C’est le contrat de concession exclusive.
Exemple : La clause d’agrément :cette
clause a pour finalité de subordonner la réalisation définitive d’une vente à
l’agrément de l’acquéreur par un tiers. Ces clauses sont fréquentes dans le droit des sociétés
car les associés peuvent avoir un droit de regard sur les cessions de parts
sociales qui vont faire rentrer de nouveaux associés dans la société
commerciale.
Exemple : Le pacte de préférence :
c’est l’engagement d’une personne dans l’hypothèse ou elle se déciderait à
vendre d’en faire profiter en priorité le bénéficiaire du pacte .
Ce pacte de préférence est en
fait un avant contrat
par lequel le promettant contracte une obligation de ne pas faire , c’est à
dire une obligation de ne pas s’adresser à une autre personne que le
bénéficiaire en cas de décision de vente.
C’est un avant contrat qui se
distingue de la promesse unilatérale de vente car le promettant n’est pas d’ors
et déjà engagé à vendre.
La conséquence est qu’il n’est
pas nécessaire que le prix soit déterminé dans le pacte , ni que le promettant
ait la capacité juridique et le pouvoir de s’engager.
Ce pacte de préférence peut parfois être
un contrat autonome mais en pratique il est plutôt l’accessoire d’un autre
contrat principal :
Exemple : Le pacte de
préférence peut être inclus dans un bail, une vente
Le promettant est libéré du pacte
lorsque le bénéficiaire refusera l’offre proposé
La question qui s’est posée en
jurisprudence est de savoir quelle est la sanction lorsque le promettant vend a
un tiers sans respecter le pacte ? La sanction est variable en fonction de
la bonne ou mauvaise-foi du tiers acquéreur
-
En cas de bonne-foi et pour
la raison que le pacte ne fait pas naître un droit réel opposable aux tiers ,
la vente ne pourra pas être annulée, car le bénéficiaire du pacte n’est pas
titulaire d’un droit réel mais d’un droit de créance ; il ne pourra que
demander des dommages et intérêts .
-
En cas de mauvaise-foi, la vente
conclue frauduleusement pourra être annulée.
La protection du bénéficiaire du
pacte est assez limité car la jurisprudence définit restrictivement la notion
de mauvaise-foi. La mauvaise-foi n’est pas seulement pour le tiers acquéreur
d’avoir eu connaissance de l’existence d’un pacte mais d’avoir eu connaissance
de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
Jusqu'à une date récente, la
jurisprudence considérait également que le bénéficiaire du pacte pouvait
demander la nullité mais pas se substituer au tiers. 
Mais dans un arrêt récent de Mai 2006 la chambre mixte de
la Cour de Cassation a opéré un revirement de jurisprudence et considère pour
mieux protéger le bénéficiaire du pacte qu’il a un droit de substitution
.
Mais dans un arrêt récent de Mai 2006 la chambre mixte de
la Cour de Cassation a opéré un revirement de jurisprudence et considère pour
mieux protéger le bénéficiaire du pacte qu’il a un droit de substitution
.
§2 Les cas de personnes qui
ne peuvent pas acheter
Le contrat de vente est un
acte de disposition , il faut donc la capacité juridique de conclure
des actes de disposition .A côté des incapacités générales, il y a des
incapacités spéciales dans le mesure ou certaines personnes se voient interdire
d’acheter certains biens.
Ces incapacités sont appelés incapacités de défiances
car l’objectif n’est plus ici de protéger l’incapable lui même mais de protéger
le co-contractant c’est à dire protéger le vendeur par rapport à l’acquéreur.
Cela est essentiellement lié aux
fonctions de l’acquéreur dont il risque de profiter pour son propre intérêt.
-
L’Art 1596 interdit
aux représentants chargés de vendre le bien d’autrui d’acquérir le bien.
Exemple :
Le tuteur ou les agents immobiliers ;
Dans le cas d’un achat dans ces conditions , l’achat
sera frappé d’une nullité mais relative, qui peut être couverte.
-
Art 1597 Cciv ce
texte interdit a un certain nombre de membres de profession judiciaires
d’acheter dans le ressort de leur profession .Ce sont des droits litigieux
c’est à dire des droits qui font l’objet d’un procès.
Par principe on a toujours le droit de vendre
et d’acheter des biens litigieux, mais ce type de vente pour des raisons de
moralité est interdite au membres de profession judiciaire
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