Les avant contrats préparatoires à la vente

 Section 1 Les avant contrats préparatoires à la vente

 

 

         Un avant contrat est un contrat soumis aux conditions de validité de tous les contrats, c’est une étape sur la route de la ccl du contrat définitif. C’est un contrat qui en prépare un autre. Un avant contrat ne contient pas forcément tous les éléments du contrat futur.

Ex : dans un pacte de préférence il n’y a pas les éléments projetés du contrat définitif.

 

         Ce n’est pas exactement un contrat préparatoire au sens stricte du terme. Différentes formes : on a parfois des accords de principe = doucement par lequel on atteste qu’on est d’accord sur certains principes, on s’engage à négocier de bonne foi des clauses ; parfois des engagements sur l’honneur (+ souvent dans le Common Law).

 

         Jusqu’en 2016 le Code civil ne connaissait pas la phase précontractuelle. L’ordonnance du 10 février 2016 a fait entrer deux avant contrats : le pacte de préférence à l’article 1123 et les promesses unilatérales à l’article 1124. On n’a rien dit dans la réforme du Code civil de la promesse synallagmatique de vente alors u’en réalité la pratique connait 3 types d’avant contrats au moins.

 

Pourquoi le législateur de 2016 a omis la promesse synallagmatique ?

Parce que c’est un contrat que l’on a déjà conclu sous une condition suspensive (on a déjà donné son accord mais il ne naîtra que si certaines conditions se réalisent).

 

I Pacte de préférence

 

Pacte de préférence qui porterait sur une vente = contrat par lequel une personne, le promettant, s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle se déciderait de contracter.

 

A)      La notion

 

= contrat qui reconnait un droit de priorité, c’est le droit d’être préféré à qq’un d’autre. On peut le rapprocher du droit de préemption que peuvent avoir certaines personnes, notamment les mairies.

Ex : la Mairie peut prendre la place de la personne à qui on voulait prendre pour le même prix.

—> Ici c’est un droit de préférence conventionnel parce que c’est un contrat qui a donné le droit de préférence.

 

Pourquoi s’engager à donner la priorité à qq’un ? Quel est l’avantage pour le promettant ?

 

         Le pacte ne donne que des obligations au promettant, pas de droit.

 

         Il se peut que nous ayons des pactes de préférence croisés, càd un échange de préférences.

 

Ex : je te donne un droit de préférence pour le cas où je voudrai vendre mes parts, tu me donnes préférence dans le cas où tu voudrais vendre tes parts.

 

—> On a donc souvent des pactes de préférence dans les sociétés (ex : se racheter des parts), contrats de distributions, entre propriétaires de terres, dans l’immobilier…

 

Que reçoit un bénéficiaire d’un pacte de préférence ?

 

Le bénéficiaire ne s’est pas engagé à acheter, il l’aura si le promettant décide de vendre, la possibilité d’être préampté, préféré. Il aura une faculté d’acquérir de préférence à une autre personne le bien.

—>ça donne le droit d’acquérir par préférence à une autre personne le bien.

 

         La logique du pacte de préférence c’est celle de priorité, il faut être préféré à qq’un d’autre aux mêmes conditions.

 

         Il y a des pactes dans lesquels on parle d’un droit de premier refus = promettant va voir bénéficiaire, lui propose d’acquérir et s’il refuse il perd son droit, ensuite promettant libre d’aller négocier comme il veut.

D’autres dans lesquels le promettant négocie avec un acheteur potentiel et ensuite on propose au bénéficiaire le bien au même prix.

 

Cour cas 3ème civ. 10 juillet 2002n°0021165 : le pacte prévoyait que le promettant notifie au bénéficiaire le prix et les modalités auxquels il se proposait de vendre le bien. La Cour cas estime que le bénéficiaire du pacte n’est pas investi du droit de négocier, c’est à prendre ou à laisser. Le pacte ne prévoyait pas de comparaison avec une autre offre.

—> Cour cas estime que pas de droit de négociation offert au bénéficiaire. DONC on lui préfère seulement une proposition et non le « meilleur prix ».

 

         À quoi s’est engagé le promettant ?

 

S’il décide de vendre, il doit proposer le bien par priorité au bénéficiaire.

Aucune charge, aucune obligation de vente, on donne une faculté de préemption dans l’hypothèse où on vendrait, c’est ce qui différencie de la promesse de vente.

 

         Certains plaideurs, pour essayer de contester des pactes de préférence, ont soutenu que les pactes de préférence devraient être nuls parce ce qu’ils portent atteinte à des droits fondamentaux, notamment le principe de libre disposition de ces biens et le principe de libre choix du contractant.

         Lorsque l’on contracte un pacte de préférence, on ne porte pas atteinte à la liberté de disposer de ses biens parce qu’il y a aucune obligation à vendre. Par contre il y a une atteinte à la liberté de choisir son co contractant, une fois que l’on a donné préférence, on ne peut plus donner à qui l’on veut mais cet engagement est volontaire, on peut restreindre seul sa liberté.

—> Le promettant peut donc restreindre sa liberté de choisir le bénéficiaire.

 

         Les pactes de préférence ne sont souvent pas limités dans le temps, on va donc se retrouver contraint de proposer le bien à une personne avec laquelle on n’a peut être plus les mêmes relations.

—> si on ne stipule pas la temporalité le contrat est éternel et on s’engage à vie à donner préférence = là est la critique.

 

Obligation / engagement : c’est une obligation éventuelle càd qu’elle n’existera que s’il décide de vendre. Si le promettant ne décide jamais de se séparer de son bien, alors il ne devra jamais offrir la priorité —> droit éventuel.

 

Peut-on dire que le droit du bénéficiaire est un droit sous conditions suspensives ?

 

         Une condition suspensive n’est valable que si elle dépend d’un élément aléatoire, qq chose qui échappe au pouvoir des parties.

 

Condition potestative : quand on pose une condition qui dépend de nous, qui dépend de notre volonté. Celles-ci sont nulles lorsqu’elles dépendent du bon vouloir du débiteur, valables quand elles dépendent de la volonté de l’autre partie.

 

•    pacte de préférence —> le promettant peut décider ou non de vendre, donc c’est une condition potestative. Par dérogation au droit commun, on admet la validité de cet engagent sous condition potestative.

—> normalement la condition devrait être nulle puisqu’elle est potestative mais il s’agit là d’une exception.

 

L’obligation n’est pas susceptible d’exécution forcée tant que le promettant n’a pas décidé de vendre.

—> on ne peut pas contraindre le créancier à décider de vendre le bien.

 

Comme les héritiers reçoivent les droits et les créances, ils sont tenus de respecter le pacte de préférence.

Ex : j’hérite d’une maison, un pacte de préférence a été conclu avant, j’y suis tenu.

B) Le régime

 

         C’est par principe un contrat consensuel = échange de consentements, contraire d’un acte solennel (= pas besoin de formalités particulières). On n’applique pas la technique du parallélisme des formes (= idée selon laquelle on doit, dans l’acte préparatoire, avoir la même forme que l’acte définitif). Le pacte de préférence est trop loin de la vente définitive, il ne contient pas forcément les clauses de celle-ci, donc pas de // des formes ce qui permet de le former comme on le souhaite. Comme c’est un contrat on applique toutes les règles du droit commun des contrats (règles relatives à la capacité, l’objet, la cause, consentement etc).

 

Il faut :

 

-      que l’objet du pacte soit suffisamment précis, notamment le contrat objet du pacte.

Ex : une vente ou un bail ? bien identifier le type de contrat prévu.

 

-      Identifier le bien qui est visé, qu’est-ce que c’est.

 

!! pas d’obligation de stipuler un prix.

 

Cour cas 3ème civ 15 janvier 2003 : la prédétermination du prix du contrat envisagé n’est pas une condition de validité du pacte de préférence.

 

Qu’est-ce qui va faire que l’on va en stipuler un ou non ?

 

Avantage / inconvénient : l’intangibilité du prix, une fois fixé il n’est pas modifiable. Bien si on veut lutter contre la spéculation mais ne permet donc pas de tenir compte de l’évolution du prix.

 

!! pas d’obligation de stipuler une durée.

 

Cour cas 3ème civ 15 janvier 2003: la stipulation du d’un délai n’est pas une condition de validité du pacte de préférence.

 

-      si on a prévu un délai : l’obligation est à terme. Passer ce délai, l’obligation du promettant n’existe plus, le droit s’éteint.

 

-      si on n’a pas prévu de délai, on n’a pas limité la durée du pacte de préférence :

 

—>prohibition des engagements perpétuels = règle non écrite du droit francais qui veut que l’on ne peut pas être engagé à vie envers qq’un. On a expliqué cette règle par l’abolition du servage. Si on pouvait s’engager à vie sans pouvoir sortir du contrat, il n’y aurait pas de concurrence, pas d’évolution. Tout ce qui est engagement à vie est néfaste pour l’économie, l’innovation.

         La sanction d’un engagement perpétuel = avant 2016 la sanction était la nullité absolue / depuis 2016 : on n’annule pas, on requalifie un engament perpétuel en contrat indéterminé, l’avantage est que le CDI est résiliable unilatéralement.

 

!! Rappel nullité absolue / relative :

 

         La différence entre nullité absolue et relative c’est l’intérêt protégé par la règle : si la règle protège l’intérêt général = absolue / intérêt privé = relative. Sur le régime la nullité a le même effet, elle anéantie rétroactivement l’acte qu’elle soit relative ou absolue.

Pour la nullité relative seule la personne protégée peut agir, pour l’absolue tout intéressé peut agir.

 

Puisque les engagements perpétuels sont requalifiés de CDI depuis 2016, un pacte de préférence conclu sans délai peut il être requalifié de CDI ?

 

La jp n’a pas tranché mais il semble qu’il ne faille pas appliquer le régime de résiliation propre aux contrats à durée indéterminée parce que cela veut dire que le promettant peut se désengager.

—> Ajd il n’y apas de solution.

 

-      L’imprescriptibilité du pacte

 

prescription de droit commun = les droits personnels se prescrivent par 5 ans (sanctionne l’inaction du créancier)

 

Dans le pacte, peut-on considérer qu’il y a prescription au bout de 5 ans ?

 

On ne peut pas condamner l’inaction du créancier alors même que l’on ne lui a pas proposé d’acquérir le bien.

 

C) L’exécution du pacte de préférence

 

•    N’a de sens qu’à partir du moment où le promettant décide de vendre.

 

Dénouement normal d’un pacte de préférence :

—> décide de vendre / notifie l’intention de vendre et les conditions au bénéficiaire qui accepte ou non.

 

Pb = il y a des cas dans lesquels le pacte de préférence est violé par le promettant soit de manière innocente, soit délibérée :

 

Innocente  : lorsque le débiteur a oublié ou ignore l’existence du pacte.

Ex : j’ai hérité du promettant et je n’étais pas au courant de ce pacte.

 

Délibérée : on viole consciemment le pacte.

Ex : pour une meilleure offre ou parce que l’on ne s’entend plus de la même manière avec le bénéficiaire.

 

Cas où le bénéficiaire apprend que le promettant flirte avec un acquéreur potentiel :

Tant qu’il n’y a pas eu de vente, il n’y a pas eu de négociations du pacte.

Dans ces cas on écrit au tiers pour lui dire qu’on est bénéficiaire du pacte de préférence et qu’on entend s’en prévaloir —> en faisant cela on constitue le tiers de mauvaise foi, il ne peut plus ignorer que le pacte existe et s’il l’achète il viole les droits du bénéficiaire.

 

Cas où, je suis un tiers, j’ai envie d’acheter une maison mais le vendeur n’est pas clair :

Il faut utiliser l’article 1123, faculté d’interroger le bénéficiaire putatif d’un pacte de préférence. Cette faculté permet de dissiper les doutes, d’apporter de la certitude à celui qui va acquérir, il limite les risques que l’on vienne contester la vente.

Soit il répond oui, soit ne me répond pas et c’est comme s’il avait renoncé à se prévaloir du pacte.

 

Cas où le promettant viole l’engagement, il a vendu à un tiers sans respecter les droits du bénéficiaire :

Dans ce cas de figure la jp a dégagé des sanctions, avant 2006 on exigeait la démonstration d’une fraude.

Cour cas. chambre mixte 26 mai 2006 n°0319367 : dans cet arrêt la Cour cas nous dit que lorsque le pacte de préférence a été violé, le bénéficiaire peut en obtenir l’exécution forcée. Le bénéficiaire n’est pas contraint à se satisfaire de dommages et intérêts. On va pouvoir obtenir l’exécution forcée du pacte. On peut obtenir 2 choses : l’annulation du contrat conclu avec le tiers (annulation de la vente en l’espèce) et la substitution d’un bénéficiaire dans les droits du tiers (bénéficiaire prend la place du tiers).

!! C’était une erreur de dire « et » et il faut comprendre « ou », c’est soit l’un soit l’autre, c’est d’ailleurs ce qu’a corrigé l’ordonnant du 10 février 2016 dans le Code civil.

—> Il faut démontrer que le tiers avait connaissance de l’existence du pacte de préférence et la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir.

C’est une preuve psychologique, tellement difficile à rapporter que l’on l’a appelée probatio diabolica.

Parfois on arrive à démontrer que l’on savait que le pacte existait, mais savoir que l’on voulait s’en prévaloir = quasi impossible.

 

Cour cas 3ème civ 6 décembre 2018 n°1723321 : personne qui consent à un pacte de préférence pour une durée limitée à 10 ans. Le pacte de préférence venait à expiration le 28 octobre 2009 mais le promettant était très pressé et au mois de septembre il consent une PUV sur le bien. Après expiration du pacte, le bénéficiaire lève l’option.

 

Avait-on le droit de consentir à une promesse sur un bien qui faisait l’objet d’un pacte de préférence ?

Pas possible puisque dans la PUV on s’engage à vendre définitivement le bien. Dès la conclusion de la promesse, on viole le pacte. Tant que dure le pacte, je ne peux pas conclure valablement une promesse.

 

II Promesse unilatérale de vente (PUV)

 

!! Le compromis de vente = terme pratique mais renvoie juridiquement à la promesse synallagmatique de vente, PAS À LA PUV.

 

!! Une promesse de vente ne vaut pas vente.

 

A)      Notion

 

         = 1124 Code civl « contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » = contrat par lequel le promettant s’engage à vendre son bien à des conditions déterminées si le bénéficiaire lève l’option.

 

         Dans la PUV le promettant s’est engagé irrévocablement à vendre alors que dans le pacte pas d’engagement, c’est « s’il vend » = éventuel.

 

(Faire un tableau de comparaison) La deuxième différence entre le pacte et la promesse c’est le degré de précision, dans le pacte on n’a pas besoin de prix par ex alors que dans une promesse il y a forcément un prix.

Le propre de la PUV c’est que tous les éléments essentiels y sont, il ne manque plus que le consentement du bénéficiaire pour transformer la promesse en contrat.

—> il y a une asymétrie : l’un a déjà dit oui et l’autre se réserve la possibilité de dire oui ou non, il peut opter pour la conclusion du contrat.

PUV = vrai contrat, pas une offre.

 

Quelle est la différence entre offre et PUV ?

 

La PUV c’est un contrat parce qu’il y a déjà un accord de volonté, l’offre est une manifestation unilatérale de volonté.

 

         Très fréquemment, la PUV comporte une indemnité d’immobilisation : c’est la rémunération de l’immobilisation du bien (= on le réserve, on le bloque et on paye pour ça = prix de l’exclusivité, du délai de réflexion).

         En moyenne en matière immobilière, c’est en fonction des régions, entre 5 et 10% du prix de vente. Si le bénéficiaire lève l’option, il a payé une partie du prix et verse la somme.

 

         Certains ont dit que l’indemnité d’immobilisation était une clause pénale (= peut être révisée par un juge), cependant c’est impossible car la clause pénale fixe un 

forfait de d et i en cas de violation d’une obligation et ici il n’y a pas d’obligation d’acheter, donc on ne peut pas dire qu’il y a violation d’obligation et a fortiori pas de clause pénale.

 

clause desdits : clause de reprendre son consentement, on se réserve la possibilité de reprendre sa parole moyennant une somme.

 

         —> Certains disent que l’indemnité d’immobilisation est une clause de desdits : comme il ne s’est pas engagé à acheter, il ne peut pas reprendre la parole qu’il n’a pas donné.

 

         La promesse synallagmatique c’est une promesse dans laquelle chacune des parties a déjà consenti au contrat définitif. Le seul fait que le contrat contient une indemnité d’immobilisation, ne transforme pas la PUV en promesse synallagmatique.

 

         Qu’est-ce que reçoit le bénéficiaire ?

 

Un droit d’option = droit de choisir entre acheter et ne pas acheter. Promettant a déjà dit oui, le bénéficiaire a le choix.

 

B) Régime

 

1)        Information

 

•    PUV = contrat donc soumise aux conditions de formation de tous les contrats.

 

•    Certaines personnes bénéficient d’un droit de rétractation lorsqu’elles concluent une PUV.

 

•    Doit contenir tous les éléments essentiels du contrat projeté : la chose et le prix mais les parties peuvent rendre essentielles des choses qui ne paraissent pas essentielles pour d’autres personnes (éléments essentiels objectivement et subjectivement). Il ne faut pas qu’on ait besoin d’une re négociation, il ne faut qu’on ait plus qu’à lever l’option.

 

•    DÉLAI / Une PUV doit-elle être nécessairement enfermée dans un délai ? Non, on peut stipuler une PUV sans délai.

!! Il y a des cas dans lesquels on est obligé de stipuler un délai.

Ex : PUV portant sur un immeuble lorsque c’est par l’intermédiaire d’un agent immobilier loi Hoguet de 1970 « sont nulles les promesses qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. »

 

—>Si l’on n’a pas stipulé le délai, que l’on a oublié :

 

PUV = durée indéterminée donc peut résilier à tout moment son obligation. Avant de résilier son obligation, il faut mettre en demeure le bénéficiaire (ex : voulez-vous acheter mon bien, dites moi sous 15j). Un arrêt de la 3ème civ du 25 mars 2009 a admis que le promettant pouvait révoquer la promesse sans mise en demeure.

!! Pas sûr que cette solution soit tjrs d’actualité ajd parce que les textes du Code civil qui permettent de résilier un engament à durée indéterminée prévoient le plus souvent un préavis raisonnable. Les textes nouveaux sont dans l’optique d’un préavis par rapport à la décision = zone incertitude en attente de confirmation avec jp.

 

•    Par principe une promesse n’est pas soumise à une forme particulière.

 

Exceptions :

Article 1589-2 Code civil —> les PUV qui portent sur un immeuble doivent être enregistrées ou bien conclues par acte notarial (sous seing privé).

Pour protéger le futur acquéreur certaines ventes nécessitent la rédaction d’un écrit ad validatem, c’est le cas pour les fonds de commerce, terrains à bâtir ou pour les lots de copropriété.

         En matière de vente immobilière lorsque c’est une personne physique qui vend, la promesse ne peut pas avoir une durée supérieure à 18 mois pour ne pas se retrouver engagé à vie.

         En matière de vente d’immeuble, on a un certain nombre de documents qui doivent être annexés à la PUV depuis la loi SRU (solidarité renouvellement urbain) et renforcée par la loi ALUR (Duflot) : obliger de communiquer une série de diagnostiques à l’acquéreur (d’où l’explosion des experts en diagnostiques énergétiques etc).

 

2) Exécution

 

         D’abord la question ne se pose qu’en cas de conflits entre le promettant et le bénéficiaire. La question ne se pose pas lorsque le bénéficiaire ne veut pas acheter ou laisse couler le délai.

 

Pb = lorsque le promettant ne veut plus donner effet à la promesse.

 

Premier cas de figure : promettant vend à qq’un d’autre. Avant que la promesse expire, on vend = violation promesse qui se caractérise par la vente à qq’un d’autre.

 

Que peut faire le bénéficiaire ?

 

         La PUV est plus exigeante qu’un pacte de préférence, s’il y a violation de la PUV il n’y a pas de substitution possible. On peut obtenir l’annulation du contrat conclu avec le tiers à condition de montrer que le co contractant, le tiers était de mauvaise foi.

 

         Comment prouver que le tiers savait que la promesse existait ?

 

         Les PUV en matière immobilière sont publiées à la conservation des hypothèques, c’est public, donc on est présumé de manière irréfragable en avoir connaissance.

 

Autre cas de figure : avant expiration du délai, le promettant averti le bénéficiaire qu’il ne veut plus donner effet à la promesse.

Que se passe-t-il ?

 

         Jusqu’en 2016 il n’y avait pas d’exécution forcée, la sanction était uniquement des d et i, c’était consorts Cruz 3ème civ 15 décembre 1993 (= pour le promettant que des obligations de faire, donc que des d et i).

Il n’y a pas eu de revirement la Cour a renoncé de prononcer l’exécution forcée. L’ordonnance du 10 février 2016 a opéré un bris de jurisprudence et impose l’exécution forcée si un promettant se rétracte —> la rétractation est inefficace (article 1124).

Le 17 octobre dernier, la Cour cas a refusé de transmettre au cc une QPC critiquant l’article 1124. La QPC disait que l’article 1124 était contraire à la liberté contractuelle, la Cour cas a dit que la question n’était pas sérieuse. Donc 1124 est considéré comme « validé ».