La promesse de vente ( Conditions,Régime,exécution)

 

I)                    La promesse de vente

 

A.    Conditions

 

Article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme« le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

 

ð  Contrat par lequel le promettant s'engage à vendre au bénéficiaire de la promesse si le bénéficiaire de lever son option 

 

2 différences avec le pacte de préférence : 

•        Le promettant s'est engagé irrémédiablement à vendre dans le cas de la promesse unilatérale de vente, ce qui n'est pas le cas dans un pacte de préférence. 

•        Le pacte de préférence ne contient pas forcément les éléments essentiels du contrat de vente, alors que dans la promesse unilatérale de vente il y a forcément une précision sur les éléments essentiels à commencer par le prix. Tous les éléments essentiels sont donc dans la promesse, il ne manque que le consentement du bénéficiaire (il lève l'option) pour transformer la promesse en contrat.  

 

La promesse unilatérale de vente est un contrat à part entière, qui est donc soumis aux règles de droit commun. Ce n'est pas une offre de contrat, car dans cette dernière il n'y a qu'une volonté exprimée : dans une promesse unilatérale de vente, il y a un accord de volontés, une rencontre des consentements même si le bénéficiaire ne s'est pas engagé à contracter. 

 

Très fréquemment, la promesse unilatérale de vente comporte une indemnité d'immobilisation : rémunération de la réservation, de l'immobilisation du bien qui ne peut pas être vendu à quelqu'un d'autre. En moyenne, en matière immobilière, c'est compris entre 5 et 10% du prix de vente. Si le bénéficiaire lève l'option, il ne paie que le solde, mais s'il ne le fait pas alors la somme reste acquise pour le promettant. 

 

ð  C’est la rémunération de l’immobilisationdu bien.

 

L’indemnité d’immobilisation peut-elle être vue comme une clause pénale ?

La clause pénale est prévue par l’article 1131 -5 CC, c’est une évaluation forfaitaire en cas de non-exécution, dommages et intérêts prévus en cas de violation d’obligation.

ð  L’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale car il n’y pas de violation de contrat, le bénéficiaire n’a pas d’obligation d’acheter donc pas de violation si ne lève pas l’option.

 

Par ailleurs, par principe, le fait qu’on ait stipulé une indemnité d’indemnisation, ne transforme pas la promesse unilatérale de vente en une promesse synallagmatique de vente car on n’a toujours pas de consentement à la vente, il ne s’oblige qu’à verser la somme, pas de réciprocité des obligations.

 

EXCEPTION : Lorsque le montant de l’indemnité d’immobilisation est tellement élevé qu’en pratique il retire toute liberté au bénéficiaire.

 

L’indemnité d’immobilisation est telle une clause de dédis ?

NON car il ne se dédie pas car il ne promet pas d’acheter

 

Qu’est-ce que reçoit le bénéficiaire : un droit d’option, c'est à dire le droit de choisir entre acheter et ne pas acheter, le promettant a déjà dit oui, le bénéficiaire a le choix sans engager sa responsabilité.

 

B.     Régime

1.      Conditions de formation d’une promesse unilatérale de vente

 

La promesse étant un contrat, elle est soumise aux conditions du droit commun : obligation d’information, vice du consentement (erreur dol violence), capacité, …

 

Certaines personnes bénéficient d’un droit de rétractation lorsqu’elles concluent une promesse de vente, c’est le cas des acquéreurs non professionnels d’un bail à usage d’habitation

 

La promesse doit contenir tous les éléments essentiels du contrat de vente = la chose et le prix.

 

Mais les parties peuvent également rendre essentielles d’autres choses : la rentabilité d’un fonds de commerce par exemple

 

IDEE : la promesse doit comporter tout ce qui est nécessaire à la conclusion du contrat définitif.

 

S'agissant du délai, en principe une promesse unilatérale peut être stipulée sans délai, mais il est des cas où l'on est obligés de stipuler un délai : promesse portant sur un immeuble par l'intermédiaire un agent immobilier (loi Hoguet de 1970).  

S'il n'y a pas de délai, avec la réforme de 2016 la promesse devient un contrat à durée indéterminée : dans un tel cas, certains auteurs et arrêts ont considéré qu'il était nécessaire de mettre en demeure le bénéficiaire de se prononcer.

 

Un arrêt de la 3ème chambre civile du 25 mars 2009a admis que le promettant peut révoquer sa promesse unilatérale après expiration d'un délai raisonnable : ce n'est plus tellement d'actualité, car dans le Code civil les textes régissant la révocation des contrats indéterminés sont inscrits dans une logique de préavis

ð  Zone d'incertitude à ce sujet. 

 

Par principe, une promesse unilatérale n'est pas soumise à un formalisme particulier, mais il y a des exceptions : 

 

-    L'art.1589-2 du Code civil dispose que "Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date" 

 

-    Nécessité de rédaction d'un écrit pour protéger l'acquéreur : fonds de commerce, terrain à bâtir, lot de copropriété 

 

-    Lorsque c'est une personne physique qui vend un immeuble, la durée maximale de la promesse est de 18 mois 

 

-    Depuis la loi SRU (renforcée par la loi Alur), le promettant doit communiquer au moment de la promesse un certain nombre de diagnostics au bénéficiaire, ainsi que le carnet de copropriété de l'immeuble (litiges, paiement des charges) 

 

 

2.      L’exécution

 

La question ne se pose qu'en cas de conflit entre le promettant et le bénéficiaire : si le bénéficiaire laisse passer le délai d'option, rien ne se passe. Le problème apparait si le promettant ne veut plus donner d'effet à la promesse.

 

Si le promettant a vendu à quelqu'un d'autre en violation des droits du bénéficiaire de la promesse unilatérale, il est possible d'obtenir l'annulation de la vente si le tiers était de mauvaise foi c'est-à-dire qu'il était au courant de l'existence de la promesse.

 

Cette mauvaise foi se prouve, en matière immobilière, par la publication au registre des hypothèques. Il y a donc une présomption irréfragable de connaissance de l'existence de la promesse. Aucune substitution dans les droits du tiers n'est possible.

 

Si, avant l'expiration du délai, le promettant informe le bénéficiaire qu'il ne veut plus donner effet à la promesse:

-          Jusqu'en 2016, l'arrêt Consorts Cruz rendu le 15 décembre 1996par la 3ème chambre civile ne prévoyait que l'octroi de dommages-intérêts car il n'y avait qu'une obligation de faire de la part du promettant : c'est un raisonnement erroné => Pas de revirement malgré les critiques

-          Bris de jurisprudence par l'art. 1124 du Code civil, inséré par l'ordonnance du 10 février 2016: « La révocation de la promesse pendant le temps laisse au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis »

 

Le 17 octobre 2019, la Cour de cassation a refusé de transmettre une Conseil constitutionnel une QPC sur la liberté contractuelle (question non-sérieuse)