Les conditions de la vente en DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX

 

Section 2 : Les conditions de la vente.

 

La vente suppose un accord de volonté sur un transfert de propriété sur une chose et un prix.

Il faut un échange de consentements sinon pas de vente valable.

Arrêt du 10 octobre 2018 par la Cour de cassation> deux parties se mettent d’accord sur une vente, sur la chose et le prix, la chose était les parts sociales. Cependant au cas d’espèce les parties étaient restées en négociation alors même qu’elles s’étaient mises d’accord parce que d’autres éléments essentiels étaient présents. La cour d’appel déduit l’absence de consentement réel des parties.

 

§1. La chose.

 

La vente porte sur toute chose, tout bien. Un bien est une chose susceptible d’appropriation la vente peut porter par principe sur tout type de bien.

Pour que la vente soit valable il faut que l’acquéreur ait contracté de manière libre, on ne l’a pas contraint, de manière éclairée, un certain nombre d’info sur la chose, il faut que la chose existe et que la chose soit suffisamment déterminée, qu’on puisse savoir avec précision sur quoi porte le contrat.

 

A)    Existence de la chose.

 

Éclairer le consentement d e l’acquéreur, il sait ce qu’il achète. Cette connaissance peut être acquise de deux moyens : par anticipation devoir d’info + accorder un délai de réflexion.

 

1.      Anticipation : devoir d’information.

 

Pas un devoir propre à la vente. Aujourd'hui dans le code civil on a un ART 1112-1 applicable à tout contrat. Historiquement on n’est pas passé par le droit commun des contrats par le droit des contrats spéciaux : fait naitre un devoir d’informer à la charge du vendeur, ce devoir d’information n’était pas stipulée dans les contrats. Les obligations contractuelles sont voulues mais on fait peser sur les vendeurs l’obligation d’information.

ART 1135 ancien du code civil ART 1193 nouveau dit que les contrats obligent à ce qui est stipulé mais aussi à toutes les suites que l’on donne à l’obligation. Cette technique est apparue en 1911 arrêt de cour de cassation sur le contrat de transport : le transporteur doit amener le passager du point A au point B pas précisé qu’il devait arriver en bon état. Mais dans les contrats de transport il existe nécessairement l’obligation de faire attention à la sécurité du voyageur.

Technique que l’on utilise pour faire naitre le devoir d’information dans la vente. Josserand appelait cela le forçage du contrat.

 

ART 1112-1 concerne toute partie à un contrat et pas exclusivement le vendeur :

> le type de contrat n’est pas un critère.

> indépendant du rôle dans le contrat : pèse autant sur le vendeur que l’acquéreur. Si on sait qqch alors on doit le lui dire

> indépendant de notre qualité de professionnel ou de consommateur. Un acquéreur profane peut devoir informer un vendre professionnel.

Toute personne peut être redevable de l’information.

 

Le devoir de l’info pèse sur celui qui connait l’information. Cela signifie qu’on en a naturellement connaissance. De plus, cette information doit être d’une importance déterminante pour l’autre partie. Il faut que l’autre l’ignore légitimement c'est à dire que je ne dois pas informer celui qui sait déjà ou qui devrait savoir.  

Je dois informer celui qui me fait confiance. Lorsqu’il existe des relations de confiance préexistantes on peut être dispensé de vérifier.

 

Le devoir d’information pose des difficultés pratiques.

Une obligation est susceptible d’exécution forcée à l’inverse du devoir.

Si j’ai manqué à mon devoir d’information ART 1112-1 prévoit comme sanction des D et I. L’acquéreur si il avait été informé il aurait pris une autre décision. Pour pouvoir la mener à la nullité du contrat il faut que ce manquement devienne un vice du consentement. L’erreur est très proche du manquement au devoir d’information. Dans les deux cas il faut que l’élément soit d’une importance déterminante. Matériellement pas de différence entre réticence dolosive et devoir d’info mais la différence est l’élément moral, il a caché l’info volontairement. Alors que dans le devoir on a omis.

 

Par ex : arrêt du 11 juillet 2019> le propriétaire décidé de vendre et connaissance de projet de route départementale mais ne le dis pas à l’acquéreur et laisse le promoteur immobilier faire la visite. La Cour d’appel dit que le vendeur a décide de vendre à cause du projet de déviation et pour la Cour de cassation on a une réticence dolosive.

 

Arrêt du 9 janvier 2019> succession de droits sociaux sur une société de graphisme. Le cédant omet de dire que sa compagne dirige une société qui a le contact exclusif avec les annonceurs. On conclue à l’existence d’une réticence dolosive.

 

On doit révéler les nuisances sonores par une boite de nuit arrêt du 4 janvier 2006.

Présence à proximité d’une usine avec nuisances sonores et olfactives Arrêt du 25 mai 2011.

 

Dans la négociation est ce que je dois dire que je suis en contact aussi avec un tiers qui rachètera aussi les parts mais à une valeur supérieure. Arrêt du 6 août 2019 la Cour estime qu’il n’y a pas de déloyauté. Les dirigeants sociaux ont un devoir plus important arrêt Vilgrain.

 

Exigence variable de la jurisprudence plus exigeante avec le vendeur professionnel, le vendeur de choses dangereuses (engrais, produits chimiques, tronçonneuse…).

La jurisprudence atténue ce devoir quand elle estime qu’il y a une nécessaire coopération entre les parties, acquéreur coopère avec le vendeur. Si on commande à un prestataire un système de gestion de l’entreprise on doit l’accorder à nos besoins donc coopération des parties.

 

Ces D et I le plus souvent compensent un préjudice que l’on peut qualifier de perte de chance. Il y a des arrêts dans lesquels on donne une indemnisation intégrale à l’acquéreur.

Arrêt du 8 juillet 2015 chambre mixte diagnostiqueur d’état parasitaire. Il se trompe dans son diagnostic et dit qu’il n’y a pas de termite. Or l’inverse se passe. Soit on se dit que c’est une perte de chance, soit on raisonne en terme de préjudice certain. Il faut rembourser aux acquéreurs le prix des travaux. La cour de cassation estime que le préjudice est bel et bien actuel et certain.

Arrêt du 21 novembre 2019 3e civ :  diagnostic de performance énergétique. Le diagnostiquer se trompe et classe un niveau supérieur catégorie C au lieu de F. L’acquéreur demande le montant des travaux d’isolation nécessaire pour le faire passer en cat C. La Cour d’appel suivie par la Cour de cassation estime que ce préjudice ne peut être indemnisé, ici perte de chance.

 

2.      Les délais de réflexion et de rétractation.

 

Le droit commun ne prévoit pas de délai, uniquement dans certains droits spéciaux.

Acquisition d’un immeuble d’habitation : non professionnel et qu’on achète un immeuble d’habitation, on a un délai de réflexion de 10 jours. Avant le contrat c'est à dire que l’on a pas le droit de signer l’acte authentique pendant ce délai. Pareil pour les prêts à la banque.

 

Délais de rétraction : contrat déjà formé mais j’ai un délai pour changer d’avis, dédire, reprendre mon consentement. Notamment le cas en droit de la consommation lorsqu’un consommateur conclut un contrat à distance par internet, on a 14 jours de la réception pour se rétracter.

Avant la loi amont de 2014 c’était 7 jours.

 

B)     Détermination de la chose.

 

Doit exister matériellement et dans mon patrimoine + faire l’objet d’une vente.

 

1.      L’existence matérielle.

 

La chose existe au jour de la vente. Si je vends mon appartement il faut qu’il existe aujourd’hui. Si il est détruit la vente est valable car au moment de la vente le bien existait.

Cession de part sociale d’une société dissoute arrêt du 26 mai 2009 ne peut être cédée.

En cas de perte partielle de la chose est ce que la vente est nulle ou valable. Inondation chez moi mais je l’ignore.

Code civil ART 1601 al2 : chercher l’article. L’acquéreur peut soit annuler la vente soit demander une minoration du prix de vente.

Avant projet capitan 2017 : ART 20 si le bien était partiellement détruit l’acheteur qui établit qu’il n’aurait pas acheté ou qu’il aurait acheté à des conditions substantiellement différentes peut annuler le contrat par voie de notification. Pas d’option ici.

Avant projet capitan 2020 : si au moment de la conclusion de la vente le bien avait perdu tout ou partie de ses utilités l’acheteur qui établit qu’il n’aurait pas acheté ou à des conditions substantiellement différentes peut annuler le contrat par voie de notification.

Annulation extra judiciaire, sans passer par le juge > droit prospectif.

 

Chose qui n’existe pas encore, chose de la vente future : vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) on peut vendre une récolte qui n’existe pas encore, un projet de construction, artiste qui vendrait une oeuvre… pas d’objection à al vente de chose future. Le code civil dit en droit commun que les choses futures peuvent être l’objet d’une obligation ART 1130.

Le droit spécial de la vente ne dit rien.

L’offre de réforme ART 24 envisage la vente de choses futures lorsque la vente porte sur une chose future, le transfert de propriété a lieu lorsque la chose vient à exister.

 

Le contrat de vente de choses futures peut avoir deux finalités :

 

-     Commutatif> contrat dans lequel les parties connaissent à l’avance l’objet de leurs prestations.

 

-     Aléatoire> lorsque l’étendu d’une des obligations dépend de la survenance d’un aléa.

 

Tout dépend de l’intention des parties. Si on est sur que la chose va exécuter il n’y a aucun aléa. Il y a des situations dans lesquelles on ne sait pas l’étendu de ce qu’on achète : la récole par ex, qualité de raisin par ex ou encore la vente au coup de filet.

 

2.      L’aliénabilité.

 

Qualité d’être aliénable. Aliéner une chose veut dire qu’on la donne à un autre. Toutes les choses ne peuvent être aliénées. Je n’ai pas le droit de les vendre.

 

Choses hors du commerce juridique.

Ne peuvent faire l’objet d’un contrat. Le corps humain est indisponible c'est à dire qu’on ne peut en disposer. Je ne peux pas conclure un contrat qui porterait sur mon corps. Mais principe à relativiser. Distinguer le commerce à titre gratuit et à titre onéreux. Je peux donner mon sang mes organes mes gamètes mais je ne peux pas les vendre.

Il existe un don croisé cela ressemble à une vente, une chose car finalité intéressée, mais pas de prix là dessus.

 

La GPA n’est pas autorisée : indisponibilité du corps humain et de l’état des personnes. Le corps de la mère porteuse est indisponible on ne peut s’engager juridiquement sur sont corps. La filiation n’est pas dans le commerce.

Les reliques se vendent-elles ? Ne perd pas sa qualité humaine par la mort.

 

On ne peut pas vendre des stupéfiants ni les droits extra patrimoniaux, ni des choses contrefaites ni un fichier informatique qui n’aurait pas été déclaré à la CNIL arrêt du 25 juin 2013.

Est ce qu’on peut vendre sa clientèle ? Oui

La clientèle civile est la clientèle des professions libérales. Jusqu’en 2000 on estimait qu’elle n’était pas cessible car intuiti personae très forte. Revirement du 7 novembre 2000 cour de cassation admet que la clientèle médicale est cessible à condition que soit conservée la liberté de choix du patient.

 

Choses qui sont frappées d’une clause d’inaliénabilité.

En matière de donation le plus souvent ma gm me donne sa maison de campagne avec interdiction de l’aliéner :

 

-     Limiter dans le temps

-     Motivé par un intérêt sérieux et légitime.

 

Licite de restreindre la qualité d’aliéner. Mais il existe un moyen de la contourner. On peut saisir le juge d’une demande d’autorisation d’aliéner ART 900-1 du code civil. Il y a un test le juge vérifie quel est l’intérêt le plus important : intérêt du donateur à ce que le bien devienne inaliénable ou l’inverse. Arrêt de la 3e civ du 30 janvier 2020 : parents qui donnent à leur fils un terrain la donation a une clause d’inaliénabilité et un droit de retour le bien retourne aux parents si l’enfant meurt avant. Avant le décès de ses parents le fils consent à une promesse synallagmatique de vente sur le bien. Les parents décèdent et ensuite il fait une donation du terrain.

Le bénéficiaire de la promesse agit en nullité de la donation. La cour estime qu’il faut donner effet à la promesse. Comme la promesse n’a pas de condition qui en contient la caducité alors elle est toujours valable comme ils sont morts plus de clause d’inaliénabilité.

 

Biens de famille.

Ce sont des biens qui appartiennent à une famille au sens large et que l’on se transmet de génération en génération. Ces biens n’appartiennent pas à un individu au sens propre.

Ces biens sont en quelque sorte inaliénables : biens de main morte.

Arrêt Comte de paris 2e civ du 29 mars 1995 : dans cette affaire une partie de la famille d’Orléans veut vendre les souvenirs ayant appartenu aux proches de louis Philippe. Une autre partie de la famille a contesté. Biens avec valeur affective importante peu importe leur valeur financière, ils restent des biens de famille.

 

3.      La chose d’autrui.

 

Est ce que je peux vendre la chose d’autrui ?

Suis je autorisée par autrui de vendre cette chose ? Dans ce cas là il agit au nom de.

 

Hypothèse où je vends une chose qui ne m’appartient pas en mon nom propre. On la retrouve dans deux cas :

> je vends une chose qui ne m’appartient pas entièrement : dont je ne suis qu’un copropriétaire. Hypothèse de l’indivision.

> je vends une chose sur laquelle je n’ai aucun droit.

 

-     Hypothèse de l’indivision : situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Une partie du bien qui n’est pas identifiée. Par ex gâteau on est 4 indivisaires sur ce gâteau mais le tout est entier. Cas quand deux personnes achètent ensemble un appartement le Concubin A a 51% et le B 49%. On retrouve l’indivision en matière successorale.

 

Co indivisaires sur la maison. Je décide de vendre la maison. Mais je ne peux la vendre sans l’accord des autres. Cette vente n’est pas nulle mais son efficacité va dépendre du partage. Le partage a un effet rétroactif.

 

-     Hypothèse hors de l’indivision : ART 1599 du code civil dit la vente de la chose d’autrui est nulle. Seul l’acquéreur va pouvoir demander la nullité décision qui date des années 70 : nullité relative. Le véritable propriétaire peut agir en revendication le verus dominus.

 

La théorie de l’apparence lorsque l’acquéreur a légitimement cru qu’il contractait avec le véritable propriétaire il faut le protéger.

Cas où le matin je vends l’appartement à X et le soir Y. Le critère n’est pas la date de conclusion mais de publication à la conservation des hypothèques. La Jurisprudence disait qu’il fallait qu’il soit de bonne foi ART 1198 al2 retient la bonne foi.

Commission AYNES veut supprimer la condition de bonne foi.

Pour les choses meubles c’est le premier qui a la possession de l’objet.

 

En droit prospectif l’offre de réforme capitan dit que la vente du bien d’autrui oblige le vendeur à l’acquérir avant le moment convenu pour le transfert de propriété.

 

C)  La détermination de la chose.

 

La chose doit être déterminée, connue.

 

            1- Détermination et déterminabilité.

 

Par principe la chose objet de la vente doit être déterminée. ART 1129 ancien du code civil disait il faut que l’obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce. Aujourd'hui ART 2016 différent : obligation a pour objet une prestation présente ou future. Celle ci doit être possible et déterminée ou déterminable. Déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat sans qu’il soit besoin d’un nouvel accord entre les parties. Le contrat contient déjà tous les éléments qui peuvent déterminer la chose sans qu’on ait besoin de se mettre de nouveau d’accord.

ART 1163 une chose est déterminable lorsqu’on peut déduire du contrat ou des usages ou des relations antérieures entre les parties, la chose.

ART 14 de l’offre de réforme capitan dit que la vente est un contrat consensuel. Les parties sont convenues du bien et du prix quand ils sont déterminés ou déterminables sans un accord ultérieur de leur part. Sinon cela serait nul.

 

Arrêt du 2 octobre 2013 2e civ une personne commande une porte le bon de commande mentionne qqch mais l’acheteur estime que cela ne correspond pas. La cour observe que les mentions n’étaient pas suffisamment précises dès lors l’objet de la vente n’était pas déterminé.

 

Appartement vendu dans un chalet à la montagne. Est venu un appartement et la partie laissée en gris des parties communes. Mais on ne donne pas la cote part des parties communes.

 

            2- L’individualisation.

 

Que pour les choses de genre c’est un corps certain, qqch qui n’existe qu’à un seul exemplaire. À l’inverse une chose fongible existe en grand nombre et interchangeable avec une autre.

ART 1585 du code civil la vente n’est pas parfaite tant que la chose n’a pas été individualisée.

Pareil ART 23 offre de réforme le transfert de propriété aura lieu quand la chose est individualisée.