les qualités inefficaces en code civil

 

les qualités inefficaces

1.La detention précaire

L’article 2266 du code civil rappelle que ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais pour quelques lapses de temps que ce soit.

La simple détention précaire ne permet pas de se prévaloir d’une prescription acquisitive, on ne peut pas imaginer que le propriétaire puisse courir le risque de perdre sa propriété du seul fait d’un écoulement plus ou moins long.

ð  La prescription acquisitive ne peut jamais jouer en défaveur du propriétaire, celui-ci ne peut jamais consentir un bail, un usufruit...

ð  Par conséquent, même si le détenteur le voulait, il ne peut décider qu’il entend se comporter en possesseur afin de pouvoir un jour prescrire la propriété. Il ne peut légitimement vouloir posséder pour lui-même et ses héritiers ne pourront pas prescrire non plus – la détention est immuable elle ne peut se muer en possession

ð  Lorsque le propriétaire a commencer à posséder pour autrui, il continu à posséder pour autrui c’est à dire détenir. Il peut légitimement continuer à vouloir posséder pour lui-même. L’article 2267 dit qu’il ne peut pas prescrire. On part du principe que la détention précaire est IMMUABLE (elle ne peut pas se muer en possession).

o   Par exemple : 5 juin 2013 : la personne qui est autorisée à occuper un terrain dans la perspective d’un projet de lotissement et qui finalement ne sera jamais réalisée cette personne ne peut pas invoquer la prescription trentenaire dès lors que le juge constate sa détention précaire. La cour de cassation dans cet arrêt considère que il n’y a pas de prescription acquisitive possible car le juge du fond à constater le caractère précaire de l’occupation et a également constater une détention équivoque et l’absence de manifestation non équivoque de sa volonté d’être propriétaire.

 

Néanmoins, le code civil envisage des exceptions, des atténuations à ce sujet.

 

 

SECTION 2 : L’INTERVERTION DE TITRE

Il est possible d’intervertir le titre.

Cette intervention permet de modifier la nature des actes effectués par les détenteurs précaires en substituant à la détention précaire une possession nécessaire et utile qui permet de prescrire.

SI cette possession est utile et suffisamment longue il pourra prescrire.

L’article 2268dispose que « néanmoins, les personnes énoncées dans les articles 2266 et 2267 peuvent prescrire, si le titre de leur possession se trouve interverti, soit par la cause venant d’un tiers, soit par la contradiction qu’ils ont opposés au droit du propriétaire ».L’idée qui gouverne cette interversion de titre est que le simple possesseur peut selon les circonstances qui légitiment sa prétention se prévaloir de la qualité de possesseur et donc prétendre avce le temps à la prescription acquisitive.

Le détenteur précaire ne peut pas intervertir dans toutes les situations : ces circonstances peuvent résulter soit de l’intervention d’un tiers, soit de l’inertie du propriétaire(article 2268).

En premier lieu, le détenteur précaire peut, en toute bonne foi croire devenir légitimement propriétaire du fait d’un tiers.

ð  Ex : le locataire achète l’appartement qu’il occupe à celui qu’il croit être le véritable propriétaire alors qu’il s’avère qu’il ne l’était pas : il l’a acquis « a non domino », cad d’une personne qui n’était pas le véritable propriétaire. L’acquéreur subit l’action en revendication du véritable proprio, il devra restituer la chose ? Cependant si peut transférer la propriété elle a vertu de pouvoir lui intervertir le titre – de simple détenteur précaire il devient possesseur et si, cependant ce délai de possession de 30 ans, le véritable propriétaire ne revendique pas la propriété de sa chose il détiendra la propriété de la chose. Là encore, la solution consiste à préférer au propriétaire négligent celui qui a entretenu la chose, qui a manifesté son intention de l’acquérir tandis que le véritable propriétaire ne s’est toujours pas manifesté !

De simple détenteur précaire il devient alors possesseur.

Autre situation, Le détenteur précaire conteste ouvertement le droit du propriétaire par exemple le locataire ne paie plus le loyer, continu à occuper le logement sans réaction du propriétaire, et dès lors que le propriétaire n’oppose pas ses droits, il y’a lieu de considérer que le détenteur précaire intervertit son titre pour devenir possesseur pour espérer à l’issue des 30 ansdevenir propriétaire. Il faut que cette contradiction soit apparente, publique, non clandestine, il faut que le propriétaire soit en mesure d’être informé, de réagir ou de ne pas réagir.C’est cette interpellation du propriétaire qui va permettre d’intervertir le titre : la JP constante exige un acte non équivoque ayant porté à connaissance du propriétaire.

Cette contradiction doit être apparente, publique, non occulte, le propriétaire doit être interpelé par cette contradiction et choisit de ne pas réagir. C’est cette inertie du propriétaire qui va permettre d’intervertir le titre de détenteur précaire en possesseur. Cette intervention résulte d’une contradiction, pour qu’elle s’opère véritablement un fait patent, non équivoque (nous dit la jp) connu, connaissable au propriétaire. Par exemple si il s’agit d’actes matériels il faut véritablement des actes de construction, des actes d’entretien de rénovation pour qu’ils soient véritablement connus du propriétaire.

Il faut également lui adresser un courrierpour l’informer qu’à compter de ce jour on ne se considère plus comme locataire mais comme véritable propriétaire de la chose.

Ex : « le seul fait d’arrêter de payer le loyer et de rester dans les lieux n’est pas suffisant » : arrêt 3^ème chambre civile du 27 septembre 2006.

Ex : De même l’édification d’une construction et de mettre une terre en culture ne caractérise pas systématiquement la contradiction et l’intervention de titre : arrêt 3eme ch civile du 2 octobre 2012

Rien de mieux qu’une lettre pour informer le propriétaire de la contradiction et de l’intervention.

Ce qui est très important dans cette interversion c’est à la fois l’inertie du propriétaire alors qu’il est informée car on doit retrouver le caractère paisible publique et non équivoque, c’est l’inertie du propriétaire et la volonté du détenteur d’intervertir le titre. A compter de l’interversion, qu’elle résulte de la contradiction d’un tiers, ou non, il faut compter un délais de 30 ans. A compter de l’interversion il faut les 4 caractères (paisible, continue, non équivoque, ?,)