Comment on devient propriétaire : par possession , par titre , L’acquisition par accession

 

DROIT DES BIENS.

COURS DU 30 OCTOBRE.

 

La question se pose de savoir comment on devient propriétaire : par possession (prescription etc), par titre (vente, donation, leg…) et l’acquisition par accession : le propriétaire accède à la propriété.

On compte donc 3 modes d’acquisition.

 

Section I. L’occupation par titre.

 

L’acquisition par titre ou convention : art.711 du code civil « la propriété des biens s’acquiert par succession, donations, ou par l’effet des obligations »

En d’autres termes, l’acquisition de la propriété peut s’opérer entre vifs ou à cause de mort, à titre gratuit ou onéreux, à titre universel ou particulier.

Tous les modes d’acquisition par titre son imaginables.

 

Celle que l’on peut imaginer le plus facilement est celle par le contrat de vente. L’art. ??? dispose que « la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on a convenu de la chose ou du prix, peu importe que le prix ne soit pas encore payé ou la chose non encore livrée »

 

L’art.938 du code civil dispose que la propriété des objets sera transférée au donataire sans besoin de tradition : « La donation dûment acceptée sera parfaite par le seul consentement des parties ; et la propriété des objets donnés sera transférée au donataire, sans qu'il soit besoin d'autre tradition ».

 

Section II. L’acquisition par possession

 

Peu importe qu’il s’agisse d’un bien meuble ou immeuble, que la personne soit de bonne ou de mauvaise foi, peu importe le temps de possession (bien meuble = instantané / bien immeuble = possession de 30 ans ou possession abrégée si le possesseur est titulaire d’un juste titre + est de bonne foi)

La possession est un mode d’acquisition de la propriété.

 

Section III. L’acquisition par accession

 

L’acquisition par accession est un mode d’acquisition de la propriété reposant sur l’extension de la propriété existante.

 

Quelqu’un est propriétaire d’une terre, tout ce qu’il va planter sur ce terrain lui appartient : c’est l’accession.

 

« L’accessoire suit le principal » : dès lors qu’une personne est propriétaire d’un bien, tout ce qui va augmenter son bien lui appartient, comme les plantations, constructions, rénovation

 

Art. 546 du code civil : « la propriété d’une chose mobilière ou immobilière donne droit sur ce tout ce qu’elle produit, et donne droit à tout ce qui s’unit à cette chose soit naturellement soit artificiellement ».

 

Autrement dit, le propriétaire à un droit sur le bien initial mais aussi à tout ce qui provient de son bien : fruits et produits, mais aussi tout ce qui s’unit artificiellement ou naturellement.

On assiste ici à quelque chose de plus que le bien de départ, c’est le droit d’accession.

 

On va distinguer l’accession naturelle et artificielle.

 

Paragraphe 1 : l’accession naturelle

 

Naturellement l’accession peut se réaliser par production ou incorporation.

 

a)      L’accession par production

 

Cela signifie que le propriétaire a droit à tout ce que produit sa chose : fruits et produits.

Les fruits sont tout ce que donne la chose périodiquement sans altérer sa substance.

Ex : les pommes d’un pommier

Les produits sont tout ce que donne la chose sans périodicité et en altérant sa substance.

Ex : les pierres extraites d’une carrière ou les coupes de bois.

 

b)      L’accession par incorporation

 

Cela signifie que le propriétaire a droit à tout ce qui s’incorpore et s’unit à sa chose.
Le propriétaire est propriétaire d’un immeuble et tout ce qui s’unit à sa chose devient sa propriété.

Ex : il est propriétaire d’un terrain, tout ce qui arrive dessus devient sa chose (météorite)

Ex : le propriétaire d’un terrain est propriétaire des oiseaux ou abeilles ou animaux sauvages qui viennent sur son terrain

 

Le propriétaire d’un immeuble peut devenir propriétaire d’un autre immeuble par un phénomène naturelle

Ex : phénomène résultant des eaux > mouvement de terre avec des terrains qui se déplacent d’une rive à l’autre. On peut devenir propriétaire de terrain de cette façon. (Ex : la plage d’un propriétaire s’agrandit avec les années avec un dépôt de sable etc.)

Ex : des iles ou ilots peuvent apparaitre et disparaitre et se former le long de la rive d’un propriétaire, il y aura ici une accession résultant du mouvement des eaux.

 

Paragraphe 2 : l’accession artificielle

 

L’accession est artificielle quand elle résulte du travail de l’Homme.

Ici on distingue si ce travail porte sur un meuble ou un immeuble.

 

a)      L’accession immobilière

 

L’accession immobilière peut résumer du travail de l’Homme qui va aménager, construire ou planter sur un terrain.

 

« La propriété du sol emporte la propriété de ce qui est aménagé, construit, planté. »

 

Que se passe-t-il lorsque les constructions sont réalisées sur un sol qui n’appartient pas au même propriétaire ?

Le propriétaire du sol devient-il propriétaire des constructions et plantations réalisées par un autre ?

 

Ø  I. Concernant l’aménagement d’un bief

 

Un bief est un ouvrage artificiel qui est réalisé le long de la rivière et qui conduit au moulin. Il va permettre d’amener l’eau au moulin.

Lorsqu’il est créé pour l’usage exclusif du moulin il est réputé appartenir au propriétaire du moulin : « l’accessoire suit le principal », le moulin est ici le principal et le bief l’accessoire.

 

Mais que se passe-t-il lorsque le moulin appartient à un propriétaire et le bief à un autre ?

 

L’arrêt de la 3eme chambre civile du 27 avril 2017 propose une solution : un bief qui conduit à un moulin a été aménagé par une personne qui n’est pas propriétaire du moulin. Le propriétaire du moulin, pour stopper tout conflit, demande une interdiction de passage. Le propriétaire du bief revendique l’entière propriété afin de remettre en service le moulin.

la cour de cassation, au visa de l’article 546 du code civil, casse la décision de la cour d’appel.

= présomption de la propriété par accession qui peut être renversé par la preuve contraire résultant d’une prescription acquisitive. Ici celui qui a fait le bief arrive a renversé la présomption par le biais de la prescription acquisitive.

 

Donc « l’accessoire suit le principal » est une simple présomption qui peut être renversée résultant d’une prescription acquisitive ou d’une convention.

 

Ø  II. Concernant les constructions et plantations faites par un preneur à bail

 

La propriété du sol emporte la propriété de ce qui est construit ou planté dessus : « l’accessoire suit le principal. »

 

Mais que se passe-t-il si les matériaux appartiennent à un autre que le propriétaire du fonds ? et si le sol appartient à un autre que le propriétaire du fonds ?

 

a)      Construction avec les matériaux d’autrui

 

Le propriétaire du fonds construit avec des matériaux qui appartiennent à un autre : le propriétaire du fonds acquiert la propriété de ce qui est construit avec les matériaux d’autrui.

 

Néanmoins l’article 554 prévoit que l’ancien propriétaire des matériaux est créancier d’une indemnité calculée selon la valeur des matériaux ou peut demander des dommages et intérêts si la perte des matériaux lui cause un préjudice.

Il ne peut PAS demander la restitution des matériaux même si le propriétaire du sol est de mauvaise foi.

 

Art.554 : « Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement ; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s'il ya lieu : mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever. »

 

b)      Construction sur le terrain d’autrui

 

Qui est propriétaire des constructions ?

 

Ce qui est planté et construit appartient à celui qui a planté et construit.

Mais si l’accessoire suit le principal alors le propriétaire du fonds devient propriétaire avec ce qui est planté sur son fonds, alors :

 

L’art.555 propose une solution : le propriétaire du fonds devient propriétaire des constructions et plantations réalisés sur son fonds + si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire du fonds peut exiger leur démolition MAIS si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du fonds est tenu de les conserver à charge de verser une somme correspondant à la plus-value apporte à son fonds ou au prix des matériaux.

 

Cette accession est immédiate sauf si l’auteur des constructions et plantations détient un titre précaire (comme un bail) : il souhaite réaliser des plantations dans le jardin qu’il loue.

Le juge ici applique la théorie de l’accession différée sauf stipulation contraire des parties : le bailleur n’accède à la propriété des plantations qu’a l’issue du bail.

= C’est l’accession différée. Elle s’applique à tous les baux sauf en matière de baux ruraux

 

Arrêts des pommiers 27 janvier 1993 ou arrêt des vignes 10 novembre 1994 : la cour de cassation refuse d’appliquer l’accession différée en matière de bail rural.

 

3eme chambre civile 23 novembre 2017 : le preneur reproche à son bailleur d’avoir procédé à la coupe d’arbres sans lui avoir demandé son autorisation (plantés par le preneur).

Les juges du fond accueillent la demande d’indemnisation du preneur.

Ici, l’accession est différée (indemnisation pendant le bail) ou immédiate (alors le propriétaire peut couper les arbres sans demander)

La cour de cassation dénonce que le bailleur devient propriétaire des plantations réalisées au cours du bail par accession à l’issue de la période contractuelles.

 

Donc même en bail rural le principe est celui de l’accession différée (sauf stipulation contraire des parties).

 

L’article 555 s’applique uniquement aux constructions neuves : il ne s’applique pas aux améliorations ou rénovations des constructions existantes. Ici on applique le régime des impenses.

 

Article 555 du code civil : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent. »

 

 

L’article 555 ne s’applique pas à la situation d’empiétement. On pourrait le faire, mais si on le fait, il faudrait distinguer son que l’empiéteur est de bonne ou de mauvaise foi. S’il est de bonne foi, le propriétaire devrait indemniser l’empiéteur : ce serait une catastrophe juridique.

Pour l’empiétement on applique l’article 545 du code civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

 

MEMO :L'empiètement sur le terrain d'autrui est un abus de droit consistant à étendre une construction sur une parcelle de terrain voisine appartenant à autrui, sans l'accord de ce dernier.

MEMO : la bonne foi peut-être entendue comme l’ignorance d’une interdiction ou d’une absence de droit.

 

Cour Cass. 17 décembre 2003 : si les parties ne règlent pas par convention le sort d’une construction, l’art.555 doit s’appliquer et le bailleur ne peut réclamer au preneur de bonne foi la suppression des constructions.

 

Le cas du concubin qui construit sur le terrain de sa concubine : 20 avril 2009. La cour cass. Admet l’application de l’article 555  et considère que le concubin est de bonne foi, c’est dire qu’il pourra réclamer une indemnité à l’issue du concubinage (= à la rupture)

3 eme chambre civile 16 mars 2017 : les concubins édifient une maison d’habitation sur un terrain qui appartient à la concubine, au moment de la rupture le concubin réclame une indemnité sur le fondement de l’article 555.

La cour cass considère que l’article 555 est applicable dès lors que les parties n’ont pas réglées cette question par convention. Le concubin a donc droit a une indemnité (considéré comme de bonne foi alors qu’il sait qu’il construit sur un terrain qui appartient à sa concubine et non à lui)

 

Le cas du squatteur qui construit sur un terrain qui ne lui appartient pas. Peut-il déclarer une indemnité ?

CA de Paris du 21 janvier 2002 : squatteurs qui avaient réalisé une fresque dans un salon et au moment de leur expulsion ils demandent une indemnité pour cette fresque.

La cour retient que les constructeurs sont de mauvaise foi et que l’enlèvement doit être fait à leurs frais.

 

Ø  III. Les aménagements réalisés en sous-sol.

 

L’accession du sous-sol ne devrait pas poser de difficultés puisqu’on applique le principe de l’article 552 : « La propriété du sol entraine la propriété du dessous et du dessus. »

Si les propriétaires sont différents, l’article 552 pose une présomption simple, combattue par la preuve contraire.

3eme chambre civile 28 novembre 2019 : Le litige porte sur la propriété d’une cave qui se situe au-dessus d’un chemin qui appartient à un autre propriétaire. Les deux revendiquent la propriété de la cave.

La CA fait droit à la revendication de l’un des propriétaires en se laissant convaincre par un faisceau d’indices (croquis, consistance matérielle des lieux, état antérieur et accès aux lieux).

La Cour Cass casse cette décision au titre que de simples vraisemblances ne suffisent pas à contredire la présomption légale de la loi = la présomption selon laquelle la propriété du dessous appartient au propriétaire du sol peut être convaincue que par le titre ou par la prescription acquisitive, mais PAS par un faisceau d’indices (même pertinents).

 

B)      Accession artificielle mobilière

 

 

L’adjonction, en vertu des dispositions contenues au sein de l'article 566 du code civil, correspond à l'union de deux choses qui appartiennent à deux propriétaires différents. Ces deux choses forment alors un tout mais "sont néanmoins séparables, en sorte que l'une puisse subsister sans l'autre".

 

Le mélange s’entend de deux choses qui forment un tout sans être séparable. En vertu des dispositions de l'article 574 du code civil, l'accession mobilière jouera à la seule faveur du propriétaire de la matière qui est, selon ces mêmes dispositions, "de beaucoup supérieure à l'autre par la quantité et le prix". Toutefois ce dernier devra indemniser l'autre propriétaire de la valeur de la matière qui lui appartenait.

Or pour le cas particulier où les deux matières sont plus ou moins égales en quantité et en prix, alors, la chose nouvelle est considérée comme commune. En pareil cas, le produit de la vente de la chose nouvelle est donc divisé en deux parts égales, entre les deux propriétaires.

Ex : un violon fabriqué avec deux bois qui appartiennent à deux personnes différentes.

 

La spécification, en vertu de l’article 570 du code civil, correspond à la situation où une chose nouvelle est formée à partir du travail d’un ouvrier. Ces dispositions prévoient que, par principe, le propriétaire de la matière utilisée, et qui a par conséquent servi à fabriquer la chose nouvelle, devient le propriétaire de celle-ci par accession.

Ex : une statue

 

Chapitre 3 : La protection de la propriété

 

La propriété est protégée par l’action en revendication : elle est exercée par un propriétaire contre le tiers qui détient son bien et refuse de le restituer.

Pour obtenir gain de cause à son action pétitoire (=en revendication), le propriétaire du bien va devoir rapporter la preuve de son droit de propriété.

Celui qui est dans une situation confortable ici est le possesseur, puisque la possession est la vraisemblance de la propriété : il est présumé propriétaire.

Le véritable propriétaire va devoir combattre cette présomption en rapportant un titre plus convaincant que la possession du possesseur.

 

Comme il n’y a pas de preuve de la propriété, s’opère un déplacement de l’objet de la preuve. Il doit invoquer les actes et les faits qui rendent vraisemblable la preuve de son droit.

 

Tant que le revendiquant n’arrive pas à prouver que son droit est meilleur que celui du possesseur, le possesseur bénéficie d’une présomption de propriété.

Ø  Les moyens de preuve

Il n’existe pas de preuves absolues ou irréfutables de propriété, il doit apporter un droit plus probable que son possesseur : tous les modes de preuves sont recevables MAIS ils ne sont pas tous équivalents.

Le juge qui doit apprécier la portée des preuves soumises, va, dans son pouvoir souverain d’appréciation, préférer certains modes de preuve à d’autres. Il y a une hiérarchie dans les preuves.