Fiches de droit des contrats spéciaux L3 Gratuit

  

 

Table des matières

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Examens : Mini cas pratiques

Ouvrages : contrat spéciaux (alainbenadent), contrat spéciaux précis dalloz, contrats spéciaux nextenso (laurentenes et philippe…)

 

INTRODUCTION

Cs : contrat spéciaux / dc : droit commun / ds : droit spécial

Qu’est-ce qu’un contrat spécial ?

Contrat de bail, contrat de vente, contrat d’assurance, contrat de dépôt, de prêt, de gage, transaction, cautionnement, travail.

Quels sont leurs points communs ? ils sont prévus et nommés par la loi.

Un contrat spécial est un qui reçoit une réglementation spécifique, il a un nom et il a un régime particulier, un régime qui lui est propre. Dans le régime qui va être propre à chaque contrat spécial il y a des règles qui peuvent dérogées au droit commun. Dans un contrat de vente il y a des vices de consentements, et donc des règles de droit communs.

Un contrat spécial est à la fois soumis à des règles du droit commun et à des règles de droit spécial (transaction : règles particulières car contrat spécial, il y a aussi des règles générales comme la théorie des vices du consentements).

Il y a un autre corps de règles, les règles qui sont propres à chaque contrat (ex : on prend une vente, il y a des règles de droit communs, ensuite il y a des règles qui sont propres à la vente, puis il y a des règles spécifique qui ont été choisi entre les parties (sur mesure). Il y a 3 corps de règles.

Dès lors qu’on a une coexistence de règles on peut avoir des conflits, des contradictions, il se peut que la règle spéciale déroge à la règle générale. L’articulation n’est pas toujours évidente.

Pourquoi existe-t’il un droit des contrats spéciaux ? car la théorie générale du contrat est du prêt à porter (c’est suffisamment large ce n’est pas du sur mesure, il faut s’affiner pour aller à chaque contrat). Si il y n’avait pas ce droit on devrait tout prévoir dans le contrat. (les contrats « Common Law » sont plus gros que les nôtres car ils prévoient tout). Il est utile d’avoir un corps de règles prévus dans le code civil de manière à tout prévoir.

Est ce qu’il y a des règles qui sont communes et qui sont partagées entre plusieurs contrats spéciaux ? on pourrait se dire que non puisque les contrats sont très différents. En réalité il y a des règles qui sont transverses à différents contrats spéciaux, comme la garantie des vices cachés dans la vente et dans le contrat entreprise. Il y aura aussi des règles qui seront communes dans le jeu des restitutions, sur les responsabilités.

Il y a un éclatement des CS, un même CS peut donner naissance à un petit CS. Il y a différentes types de ventes qui vont être réglementées différemment à partir d’un contrat de vente (subdivision de contrats très spéciaux). Toutes les ventes n’ont pas le même régime.

Cette matière a plusieurs caractéristiques :

-          Un aspect concret : ce n’est pas un cours théorique, elle est pratique car les CS sont nés de la pratique, des besoins de la pratique, on a répondu à des besoins venant de la pratique = DROIT PRAGMATIQUE

-          Un droit qui est vivant : qui doit s’adapter à la pratique (ex : le droit de la vente va prochainement être modifié pour tenir compte du développement numérique)

-          Un droit moderne : il y a une forme de modernité même si les textes datent de 1804. On a une progression irrégulière.

NOUVEAUTES :

-          Directive européenne du 20 mais 2019 : va modifier le droit de la vente et qui va poser une question difficile et récurrente qui est celle de la place à donner au droit européen. Question qui a été posé en 1999. L’alternatives est simple, soit on modifie le droit de la consommation soit on modifie le droit de la vente. En 1999 on fait le choix d’avoir les deux systèmes, on a une coexistence des remèdes (entre vente et consommation européenne ou non).

-          L’offre de loi, de réforme du droit des contrats spéciaux proposé par l’association Henri Capitan (a pour mission de faire rayonner le droit français dans le monde, elle propose des offres de réforme dans tel ou tel domaine du droit au législateur) lors de la loi pact, le législateur a suivi la proposition de l’association Henri Capitan pour suivre les grandes lignes du droit des suretés.

Un contrat nommé : dire qu’un contrat est nommé veut dire qu’il a reçu un nom (vente, bail, dépôt, mandat..) a contrario qu’est-ce qu’un contrat innomé ? c’est un contrat qui n’est pas prévu par les textes de loi, ils n’ont pas de régime prévu par les textes civils (cela ne veut pas dire qu’ils n’ont pas de noms) = (contrat d’abonnement, fourniture de gaz et électricité, déménagement, sponsoring, diffusion, Airbnb, animation d’un mariage (DJ)). Beaucoup de contrats ne sont pas définis par le code, il faut donc les faire entrer dans des cases.

Ex : le déménagement, le déménageur fait un service en mettant les meubles dans un camion puis il les transporte et les décharge ensuite. Il stock plus ou moins les meubles. On a une partie de prestation de service, un contrat de transport et de dépôt. Un même contrat est susceptible de plusieurs qualification. Certains sont tellement autonomes qu’on ne peut pas les rattacher à un contrat déjà existent ; par exemple un contrat de sponsoring, ce n’est pas un contrat de service. Pour un contrat de diffusion avec un chaine câblée : si il n’y a pas de CS, il est « sui generis » il sera soumis aux règles de droit commun mais ne sera pas rattaché à un statut particulier.

Les parties peuvent avoir donné un nom à leur contrat : contrat de sponsoring etc…, le juge n’est jamais tenu par la qualification choisie par les parties. Au terme de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit restituer aux faits leur exacte qualification, on est pas tenu de respecter le nom que les parties ont choisi. Ex : celui de l’utilisation du contrat de prestation de service, pour un livreur Uber Eats il n’y a pas de contrat de travail, ce sont donc des prestataires de service. Les parties ont choisies de donner une qualification qui ne reflète pas la réalité. Cependant le juge doit voir la réalité, est ce que livreur est soumis à un lien de subordination ? est-il indépendant ou soumis ? on requalifie cela de contrat de travail (ce qui n’a pas été le cas pour Uber Eats et Deliveroo)

Articulation difficile entre droit commun et droit spécial.

-          1ere articulation : Chaque CS est soumis aux règles DC et règles de DS. Le DC a été réformé il y a peu de temps (ordonnance du 10 février 2016 avec la loi de ratification 20 avril 2018) cela vient irrigué le droit dans les contrats spéciaux. Toutes modification dans le droit commun peut retentir sur les contrats spéciaux. Cette réforme oblige les habitués des CS à revoir leurs pratiques. Le DC a prévu les contrats de l’article 1110 : contrat d’adhésion, contrat qui n’a pas été librement adressé et dont le contenu n’est pas déterminé. Le juge détient le droit de neutralisé les clauses déséquilibrées article 1111 (elles sont réputées non écrites).

-          2^ème articulation : Article 1195 imprévision avec des règles de droit spécial, un contrat d’entreprise à forfait dans lequel l’entrepreneur s’engage à remplir une prestation en échange d’un prix forfaitaire (il ne peut pas évoluer, ce n’est pas un prix qui dépend des coûts d’exécution). Maintenant on a une règle de droit commun dans cet article qui nous dit que « dans les contrats lorsque survient un changement imprévisible qui rend l’exécution trop onéreuse, le débiteur peut demander une renégociation du contrat (une modification). Une règle dit le contraire. Qui l’emporte ? ca résulte d’un adage latin « les règles spéciaux dérogent aux générales » mais aussi à l’article 1105 qui dit que les règles générales s’appliquent sous réserve des règles particulières. Cet adage s’explique par l’idée que la règle spéciale serait plus adaptée. Le texte sur les contrats spéciaux date de 1804 et l’autre de 2016. La dérogation n’a pas de sens, la volonté du législateur n’est pas possible, on ne sait pas si il y a une volonté de dérogée. C’est assez incertain. La cour de cassation n’a pas encore tranché pour savoir si on utilisait 1195.

-          3^ème articulation : La législation relative aux clauses abusives (qui se trouve dans les contrats de consommations). Dans un contrat de consommation elles entrainent un déséquilibre significatif des droits et obligations au détriment du consommateur (le consommateur est une personne physique qui n’agit pas pour les besoins de son activité professionnelle) le code de la consommation prévoit que les clauses qui causent un déséquilibre significatif au consommateur sont réputées non écrites. L’article 1171 du CC nous dit que « dans un contrat d’adhésion les clauses non négociables créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations sont réputées non écrites ».  Le champs est plus large indépendamment de la qualité des parties. Le fonctionnement est le même. Le code de commerce, article L442-1 sanctionne certaines pratiques, et notamment le fait pour un professionnel de soumettre ou de tenter de soumettre son partenaire à une clause créant un déséquilibre significatif. Le champs d’application ici est différent. Quand a l’obligation d’information, en droit commun l’article 1112-1 CC contraint toutes parties qui a connaissance d’une information déterminante pour l’autre de lui communiquer. Ce texte a une portée très large car il s’applique à toutes parties qui a une information indépendamment de savoir si c’est un professionnel ou un consommateur. L’acquéreur consommateur peut être tenu de dire ce qu’il sait. Dans les textes spéciaux du prêt, la banque doit informer de certains éléments, et notamment du taux annuel effectif globale, si la banque nous a mal informé sur le TAEG elle peut être déchu de son droit à obtenir des intérêts. Dans la vente d’immeuble il y a un certain nombre d’information que le vendeur doit communiquer à l’acquéreur, celle qui sont dites dans la loi et celles qu’il sait sans pour autant qu’elle soit écrite dans la loi, donc droit général et droit spécial.

 

Les contrats spéciaux peuvent être prévus par différent corps de loi. Il y a des lois qui ne sont pas codifiés comme la loi de 1989 sur les baux d’habitation ou le décret de 1963 sur les baux commerciaux. Il y a des lois qui sont codifiés dans le code monétaire et financier, code de la consommation, autant de code qui contiennent des règles qui définissent les régimes applicables aux contrats spéciaux.

·         Les sources du droit des contrats spéciaux

Les lois peuvent être supplétives, incitatives, impératives :

-          La loi : supplétive de volonté loi qui s’applique qui s’applique à défaut de volonté contre elle. Si je n’ai rien prévu ou applique la loi. C’est le propre d’une disposition supplétive de volonté, elle s’applique que si on ne la pas écarté. Si on prend le droit commun des contrats, il est supplétif de volonté on peut le prévoir différemment mais toutes les règles du droit des contrats sont aussi impératives et qu’on ne peut pas écarté. Dans le nouveau droit des contrats on ne peut pas écarté, l’obligation d’information, le devoir de bonne foi. Ces dispositions sont d’ordre public on ne peut pas y déroger. Certaines sont supplétives et d’autres sont impératives. Par exemple les règles relatives au bail d’habitation loi de 1989, on peut l’aménager comme on le veut donc elles sont supplétives et d’autre sont impératives, au sein d’un même contrat on peut avoir des dispositions impératives (on ne peut pas y déroger) et supplétives (on peut y déroger). Les dispositions impératives :  on ne peut pas y déroger. Entre les deux il y a les dispositions incitatives : j’ai un modèle qui existe et on incite les parties à s’inscrire dedans. Si on veut soumettre volontairement son contrat à cette réglementation on a un ensemble de règle qui est déjà prévu. C’est le cas pour les règles des contrats spéciaux on a un  de 1984 ou on peut citer les crédits baux. On a 3 degrés différents que l’on va trouver dans les contrats spéciaux. A cote de la loi on a le règlement qui n’est pas adopté par l’assemblée nationale et le sénat mais qui résulte de l’exécution et qui bien souvent va définir les règles applicables en matière de contrats spéciaux. Le texte règlementaire peut évoluer rapidement par un nouveau décret.

 

-          Autre source des contrats spéciaux, c’est le législateur européen, lorsque le législateur propose un nouveau modèle de contrat de vente, il veut qu’il soit applicable sur tous les pays européens. La protection des voyageurs est définit par les droits de l’UE. L’UE impose d’offrir les même droits à tous les passagers en cas d’annulation de vol ou autre. Il y a aussi les AAI, comme l’autorité de la concurrence, l’autorité des marchés financiers, ces autorités émettent des guides de bonnes conduites, des recommandations, elles incitent les acteurs économiques à avoir des comportements sains.

 

-          Les droits de l’Hommesont une influence dans les contrats spéciaux : logement insalubres, esclavage, impossibilité d’interdire de recevoir de la famille chez soi dans un contrat de bail, etc…

 

-          QPC : remet en cause des règles des contrats spéciaux devant le conseil constitutionnel = influence nette du droit constitutionnel sur le droit des contrats spéciaux.

 

-          D’autre branche du droit(conso , distribution, concurrence,…), ces droits ont une influence sur le droit des contrats spéciaux.

 

-          La jurisprudence : le juge est source de droit, il va combler les lacunes de la loi. En droit des contrats spéciaux c’est la qualification qui applique le régime, il suffit que le juge change la qualification pour changer le régime et appliquer les conséquences qui s’y attachent.

 

-          La pratique : elle crée des contrats spéciaux. Contrat déménagement , sponsoring, … c’est la pratique qui fait émerger des contrats spéciaux qui après peuvent être consacrés par le Code. Exemple de la fiducie (trust à la française) technique qui permet de confier des biens à une personne à charge à elle de la rentre à une certaine date. La fiducie est le transfert temporaire de propriété = création pratique consacrée par le législateur en 2007.

Les AAI , organismes variés créés par la loi qui interviennent au nom de l’Etat dans des domaines spécifiques (ex concurrence…), créent du droit, des normes, elles vont sanctionner les mauvaises pratiques mais vont aussi établir des codes de bonne conduite, elles établissent de la régulation.

 

-          Les usages : les habitudes que l’on prend. On retrouve ces usage dans le domaine agricoles , règles coutumière , de l’usage de la profession, façonne le droit des contrat spéciaux (vente de vins, …).

 

·         Les grandes évolutions dans le temps du droit des contrats spéciaux

Le droit des contrats spéciaux prend sa source à Rome, le droit Romain ne ressemble pas au droit français. Les romains n’ont pas de théorie générale du contrat, pas de règles communes applicables à tous les contrats mais des règles spécifiques. C’est un droit de praticiens qui a été créé par le juge. A Rome on disait que le droit naissait de l’action. Si on avait pas une action nommée reconnu par le préteur on ne pouvait rien exigé. En France c’est l’action qui nait du droit. Historiquement ce droit des contrats spéciaux est né à Rome. Le droit de la vente s’est développé par la vente d’esclave (développement de la garantie des vices cachés). C’est un droit formaliste qui est attaché au respect des formalités solennelles, le contrat à Rome ne se fait pas par l’échange de consentement mais par l’application de solennités. La mancipation était la formalité pour la remise de biens de valeurs (avec des témoins pour transfert de la propriété).

Au moyen-âge le droit des contrats spéciaux évolue sous l’influence principale de l’église catholique. Il y a une confusion du pouvoir temporel et spirituel. La religion va avoir un impact sur le droit. Le gros changement juridique est le consensualisme (échange de consentement). Il n’y a plus besoin de formule ou de jurer devant les dieux (il sait ce que fait l’homme). La deuxième évolution est la prise en compte de l’intérêt du cocontractant, parce que pour les chrétiens le cocontractant est aussi mon frère dans l’église donc je ne dois pas abuser de ma force et de sa faiblesse, il faut se comportement de manière correct à son égard, c’est d’ailleurs le travail de St Thomas D’Aquin qui s’interroge sur les abus de puissance que l’on peut avoir dans les contrats.

On assiste à un développement du phénomène contractuel. Le contrat est un outil, personne ne contracte par plaisir, pour la joie. Il y a une utilité au contrat et souvent le commerce qui le justifie. Ex : le contrat de mandat, c’est le contrat par lequel on nous donne le pouvoir d’agir au nom de qqn d’autre. On a commencé à avoir des fondé de pouvoir, des gens à qui on faisait confiance qui nous représentaient ailleurs. Le phénomène est si fort que Rousseau parle de contrat social, pour parler de l’adhésion de citoyens à un projet de vie sociale. Depuis le code civil ce phénomène d’essor du contrat ne se finit pas. On en conclue tous les jours.

La professionnalisation aussi fait partie des gros développement, ce sont des contrats souvent à titre gratuits : le mandat et le dépôt (accepte de conserver quelque chose pour le déposer à la fin). Aujourd’hui les dépositaires sont à titre onéreux (location d’un box source de revenus) dès que c’est rémunéré on va être plus exigeant. Le mandat était un service d’ami, aujourd’hui les mandataires sont souvent rémunérés, on va être plus exigeant avec le mandataire.

La réglementation est de plus en plus présente. La revanche des petits contrats sur les grands contrats fait partie des grandes évolutions. A l’époque du CC on opposait ces deux contrats. Certains contrats seraient plus nobles que d’autres, la vente par exemple qui était considérée comme un contrat noble. Les petits contrats étaients ceux qui avaient moins d’importance économique, le prêt le dépôt, le mandant, le cautionnement. C’était des contrats qui étaient souvent des services d’ami, dits gratuits. Aujourd’hui les petits contrats ont pris leur revanche, comme les prêts, le mandat aujourd’hui est indispensable, une personne morale peut avoir payer une addition mais n’existe pas sans représentant on ne peut pas diner avec elle. L’avant dernier trait de caractère est le développement des contrats en ING, tous ces contrats qu’on essaie en France d’acclimater.

Le dernier trait est la dématérialisation, les CS sont de plus en plus dématérialisé, on conclut avec une empreinte, un visage, un code, un signature électronique.

Ne seront pas traités : Les contrats administratifs, les contrats de travail, la fiducie, le contrat d’échange, le contrat de crédit-bail, contrat de jeu et de pari, les contrats ruraux

On va parler de la vente (acheter), du bail (louer), du contrat d’entreprise (prestation accomplie), du mandat (prestation, conclusion d’actes juridique), du prêt, du dépôt et des contrats relatifs aux litiges qui permettent de régler un litige. 

·         La question de la qualification, comment qualifier un contrat ?

La qualification est l’opération par laquelle on rattache un acte à une catégorie juridique. Il consiste à catégoriser, à ranger dans un tiroir. C’est un phénomène intellectuel qui nous permet de trouver la solution à un litige. On fait rentrer les faits dans une catégorie juridique.

Cette opération peut être nécessaire dans plusieurs cas de figure :

-          Lorsque les parties n’ont pas qualifiés l’acte. Il y aura écrit accord ou agreement. Le juge doit trouver le type de contrat présent

-          Celui d’une fausse qualification (qui ne lui correspond pas, volontairement ou non)

Le plus souvent on a une qualification unitaire, ou tous les atouts sont présents. Le plus dur c’est dans les cas difficiles, il y en a qui sont à la frontière entre deux qualifications par exemple, la vente d’herbes pour le bétail qui est proche de la vente et du bail. Le plus complexe est lorsqu’on a un contrat qui mélange deux contrats spéciaux, le crédit-bail est à la fois un crédit et un bail. Le contrat de déménagement est une partie de prestation de service, de transport et de dépôt. Le contrat de location de coffre-fort dans une banque est un contrat, on peut se demander si c’est un contrat de bail ou de dépôt, mais un bail on ne peut pas jouir à 100%.

La méthode la plus simple est de se dire que l’accessoire suit le principal. Dans un contrat il faut distinguer ce qui est le principal et ce qui est accessoire, c’est le principal qui donne la qualification. Quand on vend la maison on dit qu’on le fait en échange d’un prix mais des travaux doivent être fait, c’est une obligation, ici le principal est la vente. on a aussi une qualification chronologique, ce qui consiste à distinguer des phases dans le temps (exemple du déménagement) un contrat peut avoir plusieurs qualification en fonction du moment concerné. On peut également se dire que le contrat peut être soumis à deux contrats spéciaux. En fonction du type d’obligation concernée. C’est un découpage thématique. On peut avoir un contrat complexe avec deux sous-ensembles. Il y a aussi des situations d’échec, quand on arrive pas à qualifier « sui généris » de son propre genre de sa propre espèce qui ne peut pas être rattaché à un contrat spécial.

Quand on a un contrat complexe, on recherche la prestation caractéristique, l’obligation sans laquelle le contrat ne peut exister. Généralement ce n’est pas le paiement de quelque chose, c’est pas le prix qui distingue les contrats (pour la vente la prestation caractéristique est le transfert de propriété, dans un bail c’est la mise à disposition d’une chose).

Lorsqu’un contrat est complexe, on peut aboutir à différents résultats :

• Une qualification exclusive : on va lui donner qu’une seule qualification malgré le fait qu’il y ait plusieurs caractéristiques, c’est l’argument selon lequel l’accessoire suit le principal.
• On peut aussi faire une qualification distributive : on va disséquer le contrat, le couper, et lui attribuer plusieurs qualification , par exemple on va soumettre une partie du contrat au régime de la vente et une autre partie au régime du prêt. Cette dissection peut aussi se faire dans le temps (chronologiquement).
• Refus de qualification : on ne trouve pas de qualification appropriée, le contrat demeure un contrat innommé.

PARTIE 1 : contrats relatifs à une chose

3 attributs :

L’usus est le droit d’user de la chose. si on est propriétaire d’une voiture, d’un vélo, on peut l’utiliser.

Le fructus est le droit de désirer de la chose, c’est aussi ce que produit régulièrement une chose : il y des fruits industriels. Il y a des fruits civils (sommes d’argents), si on est propriétaire d’un immeuble il y a des loyers qui vont sortir tous les mois, ces fruits sont des fruits civils.

On a l’abusus : seul le propriétaire d’une chose a le droit de vendre, on ne peut pas détruire une œuvre d’art qui ne nous appartient pas.

Ces attributs peuvent être séparé en droit réel. On peut donner le droit de l’usus, le droit du fructus et certaines prérogatives.

 

titre 1 : la vente

La vente a pour particularité de porter sur une chose et non sur un service, c’est le contrat par lequel une personne (le vendeur) accepte de transférer la propriété d’une chose moyennant un prix.

L’Article 1582 Code Civil dispose que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à payer.

On parle d’un vendeur et d’une venderesse, d’un acquéreur et d’une inquisitrice.

SECTION 1. avant contrat préparatoire à la vente

Un avant contrat est un contrat, ce n’est pas un accord informel ou qui relèverait de la moral. Il est soumis aux conditions de validités du contrat et à toutes les conditions applicables au contrat. C’est une étape sur la route de la conclusion du contrat définitif. C’est un contrat qui en prépare un autre.

Un avant contrat est un contrat qui prépare le contrat définitif. On parlera aussi de contrat préparatoire, mais il y a une multitude de contrats préparatoires. Tous les contrats ne sont pas précédés d’avant-contrats. On a parfois des accords de principes (document où l’on atteste certains principes qu’on accepte de négocier de bonne foi) ou des gentlemens agreement en commonlaw.

Avant 2016, il n’y avait aucune règle dans le code, depuis la réforme on y trouve le pacte de préférence.

La pratique connaît 3 types d’avant contrats. Pourquoi le législateur de 2016 a omis la promesse synallagmatique ? c’est un contrat pour lequel on a déjà donné son accord mais celle-ci ne se fera que lorsque certaines conditions seront remplis.

On va se focaliser sur le pacte de préférence et la promesse unilatérale de vente.

I. LE pacte de preference

pacte de préférence : c’est un contrat par lequel un personne qu’on appelle le promettant s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle se déciderait de contracter.

Ce contrat est prévu par l’article 1123 du code civil qui dispose que le pacte de préférence est un contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. 

A. CONDITIONS

On peut raccrocher le droit de préférence au droit de présomptions. C’est un droit de préférence conventionnel. Il se peut que nous ayons des pactes de préférences croisés. Il y a assez régulièrement des pactes de préférences dans les sociétés, dans le droit de la distribution.

Qu’est que ce droit de préférence donne au bénéficiaire ?ça donne le droit d’acquérir par le pacte de préférence

La logique de ce pacte est celui de la priorité.Dans la pratique le pacte de préférence

Arrêt 10 juillet 2002, 3^ème chambre civile : le pacte prévoyait que le promettant, notifie au bénéficiaire le prix et les modalités auxquels il se proposé de vendre le bien » = c’est à prendre ou à laisser. Pas de droits de négociation offerts. .

Le promettant s’est engagé si il décide un jour de vendre, il n’est pas obligé de vendre, il peut très bien ne jamais vendre, il peut très bien s’engager à vendre ou non son bien.

Certains disent que ces pactes portent atteintes aux droits fondamentaux et aux principes de libre choix des cocontractants. Lorsqu’on contracte ce pacte, il a le droit de disposer de ses biens tant qu’il n’a pas vendu.

Il y a dans ce pacte une atteinte à la liberté de choisir son cocontractant. Une fois qu’on a donné préférence on ne peut plus vendre à qui on veut. L’engagement est volontaire, le promettant a tranché et décidé de donner la propriétaire au bénéficiaire.

Le promettant peut restreindre sa liberté de choisir le bénéficiaire.

Ces pactes sont souvent limiter dans le temps, on est contraint de proposer le bien à une personne avec qui je n’ai plus les même relations. Même si les relations sont exécrables on est tenu de donner la priorité à la personne choisie. Cette liberté est retreinte volontairement. On arrive dans un problème de contrat perpétuel, on restreint à vie sa possibilité de disposer de la personne qu’on choisit.

Cette obligation du promettant est éventuelle, que si il DECIDE DE VENDRE. Si celui-ci ne décide jamais de vendre son bien il n’aura pas à offrir la priorité, c’est un droit éventuel.

Est ce qu’on peut dire que le droit du bénéficiaire est un droit sous conditions suspensives ?l’obligation de donner priorité n’existera que par la volonté du promettant. Une condition suspensive n’est valable que si elle dépend d’un évènement aléatoire, quelque chose qui échappe au pouvoir des parties. La volonté de vendre du promettant conditionne tout cela. C’est une condition potestative. Les conditions suspensives progestatives sont nulles lorsqu’elle dépendent du bon vouloir du débiteur. On considère que toutes les conditions sont nulles, toutes les obligations.

Le promettant peut décider ou non de vendre. Si il décide de ne pas vendre le bénéficiaire n’aura jamais de droit de propriété. On admet que c’est admissible en la matière.

Je ne peux pas forcer le promettant à décider de vendre, on ne peut pas forcer la naissance de l’obligation. Sois il décide de vendre et j’ai un droit de propriété soit il décide de ne pas vendre et je n’aurai pas de droit de propriété.

B. le régime

1. La formation du pacte de préférence :

1.       Du à un contrat consensuel : qui se forme par la seul échange des consentements c’est le contraire d’un acte solennel, pas besoin de formalité particulière.

2.        On applique pas la théorie dite du parallélisme des formes.Pas de formalisme.

3.       Ce pacte ne concerne pas des éléments de la choses (prix ou autre) il n’y a pas de parallélisme. On peut donc stipuler ce pacte de la forme que l’on souhaite. Comme c’est un contrat on applique les règles de droit des contrats, les règles de pouvoirs, les règles relatives à l’objet, à la cause, aux règles relatives aux consentement toutes ces règles son transposables du droit commun vers le pacte de préférence. Le code civil ne donne aucune règles propres au pacte de préférence.

Est-ce que ce pacte doit contenir un prix ?ce n’est pas une obligation (arrêt de la 3^ème chambre civile du 15 janvier 2003) la prédétermination du prix n’est pas une condition du pacte de préférence => avantage d’en donner un : intangibilité du prix celui-ci n’est pas modifiable pour lutter contre la stipulation.

Faut-il stipuler une durée ?la stipulation d’un délais n’est pas une condition de validité du pacte de préférence. Si on a prévu un délais, l’obligation est à terme extinctif passé ce délais l’obligation du promettant n’existe plus.  Si on a pas stipuler de délais : c’est la règle de la  prohibition des engagements perpétuels, il veut qu’on ne puisse pas être engagé à vie. L’idée qu’on puisse s’engager à vie était gênante d’un point de vue économique.

Sanction d’un engagement perpétuel ?avant 2016 la sanction était la nullité absolue. Comment sait-on qu’une nullité est absolue ou relative ? la différence est l’intérêt protégé par la règle, si la règle protège un intérêt particulier elle est relative, si l’intérêt est générale la nullité est absolue. Sur le régime il n’y pas de différences entre les deux. Toutes nullités rayonnent partout. Pour la nullité relative seule la personne protégée peut agir, pour la nullité absolue tout le monde peut agir.

Depuis 2016 on a changé, on n’annule plus, on requalifie un engagement perpétuel en CDI.L’avantage c’est que le CDI est résiliable, unilatéralement, tous CDI comportent une faculté de résiliation, on peut le sortir sans avoir à démontrer des cas de forces majeurs ou non.

Le pacte de préférence dans durée est-il un CDI ? oui on pourrait imaginer que c’est un CDI résiliable à tout moment. Mais on ne peut pas donner le régime de résiliation CDI au promettant du pacte de préférence sinon il pourrait se désengager sa promesse.

La prescriptibilité du pacte ?  les droits personnels se prescrits par 5ans. Le bénéficiaire a bien un droit décisionnaire. La prescription sanctionne l’inaction d’un créancier, mais le bénéficiaire du pacte peut-il être reproché d’être inactif alors que le vendeur ne voulait pas vendre ? l’inaction n’est pas coupable dans ce cas puisque le vendeur ne voulait pas vendre, même au bout de 5 ans.

2. L’execution du pacte de préference

La question n’a de sens qu’à partir du moment où le promettant a décidé de vendre. Le dénouement normal de ce pacte est : je décide de vendre et l’intention du bénéficiaire.

Le problème est que ce pacte ne se passe pas toujours de manière aussi paisible. Il peut être violé, de manière innocente ou de manière délibérée on peut avoir une violation de ce pacte lorsque le débiteur a oublié, ou ignore qu’il y a existence du pacte (ex : j’ai hérité du promettant et j’ai reçu une obligation de donner la priorité au bénéficiaire). La violence de l’engagement est dans ce cas innocente. Certaines personnes décident de violer ce pacte, car ils ne s’entendent plus avec le bénéficiaire

Je suis bénéficiaire du pacte, j’apprends que le promettant fleurte avec un acquéreur potentiel. Que pouvons-nous faire ?on écrit au tiers, en expliquant qu’on est le bénéficiaire et qu’on entend le prévaloir. Si on fait ça on constitue le tiers de mauvaise foi, ce qui veut dire qu’il n’a plus le droit d’ignorer que le pacte existe et si il l’achète il viole le pacte. On a tout intérêt à en avertir le potentiel acquéreur.

Maintenant on inverse la perspective : je veux acheter une maison, on utilise la faculté offerte par le code civil (accord d’une action interrogatoire = suspections). Si la personne ne répond pas dans un délias d’un mois sur sa volonté d’acheter le bien, elle ne pourra pas acheter le bien. 

Le bénéficiaire peut en obtenir l’exécution forcée, il n’est pas contraint de se satisfaire de dommages et intérêts. On peut obtenir deux choses :

-          La Cour de cassation dit que le bénéficiaire peut obtenir l’annulation du contrat conclu entre les deux tiers et la substitution du bénéficiaire dans les droit du tiers (le bénéficiaire prendra la place du tiers) = il faut démontrer que le tiers avait connaissance du pacte de préférence et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir. Il faut prouver qu’il savait deux choses. Cette preuve est tellement difficile à apporter qu’on l’a appelée « probatiodiabolica » =>ces deux conditions de preuves sont gardées en 2016

Arrêt du 6 décembre 2018 (fin des effets du pacte de préférence 28 septembre 2009) => dans la promesse on s’engage définitivement à vendre le bien. Martinique , pacte de pref de 10ans , mais le promettant signe une promesse de vente avec un tiers. Le bénéficiaire demande la nullité de la vente. Selon le promettant , il n’avait pas violer l’obligation , il considérait que le pacte l’empêcher seulement de vendre pas de signer une promesse de vente, il estimait que la promesse n’était pas une vente car l’option n’avait pas été levée. On a ici un promettant pas malin ,il aurait pu attendre 5 semaines de plus. L’argument du promettant est inexacte , on signant la promesse de vente il a promis de ventre, il a donné son accord consentement définitif de ventre. « le pacte de préférence implique l’obligation au promettant de donner la préférence au bénéficiaire dès lors qu’il veut vendre le bien ».

II. la promesse unilatérale de vente

A. CONDITIONS

Le code civil ne traite pas de la promesse de vente mais de la promesse de contrat.

Article 1124 du code civil  : La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

-          C’est un contrat = force obligatoire

-          Il y a un promettant et un bénéficiaire : le promettant promet de vendre son bien au bénéficiaire à un certain prix, il a donné définitivement son consentement à la vente. le bénéficiaire lui, ne s’est pas engagé à acheter, il a une option (acheter ou non)

Le promettant est irrévocablement engagé. On a une précision sur les éléments essentiels. Le propre de la promesse de vente est que tout est déjà dans la promesse il ne manque plus que le consentement du bénéficiaire. L’idée est qu’il y a une espèce d’asymétrie ou l’un a dit oui et ou l’autre a l’option de choisir la conclusion du contrat. Cette promesse est un vrai contrat. Il est soumis aux conditions du contrat.

Cette promesse n’est pas une offre. La promesse est un contrat car il y a un accord de volonté, les conditions de la promesse de vente ont été acceptées. L’offre = une seule volonté. La promesse unilatérale est un contrat, un accord de volonté. L’obligation de vendre ne signifie pas obligation d’acheter.

Très fréquemment cette promesse unilatérale de vente comporte une indemnité d’immobilisation : somme d’argent qui est d’ores et déjà versée entre les mains du notaire et qui restera acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option.. (Ex : volonté d’acheté une maison a 1M on va demander de verser 100 000 euros sur la trésorerie du notaire, si vous levée l’option il restera a payer 900 000 si ne lève pas l’option (hors justificatif) la somme restera acquise. On fait perdre au promettant la chance de vendre à un autre, il a réservé le bien pour le bénéficiaire, il n’ a rien pu faire dessus). Si le bénéficiaire lève pas l’option, il garde la somme. Le promettant a immobilisé le bien. = REMUNERATION DE L’IMMOBILISATION DU BIEN

Est-ce que l’indemnité peut être assimiler à une clause pénale ?La clause pénale est prévue par l’art 1131 -5 CC, c’est une évaluation forfaitaire en cas de non-exécution , dommages et intérêts prévus en cas de violation d’obligation. Si il n’achète pas il n’est pas en violation d’une obligation. Cette indemnité n’est pas une clause pénale car il n’y a pas de violation de contrat, le bénéficiaire n’a pas d’obligation d’acheter donc pas de violation si il ne lève pas l’option.

Que reçoit le bénéficiaire ?un droit d’option, qu’on analyse pas comme une créance mais comme un droit d’option entre choisir et ne pas acheter. Le promettant a déjà dit oui et le bénéficiaire a le choix, donc il peut choisir l’une ou l’autre des alternatives.

2. Régime

La promesse unilatérale étant un contrat elle est soumise à la formation du contrat.

La promesse doit avoir tout ce qui est nécessaire pour le contrat définitif. Si on a besoin de renégocier c’est qu’on est mal engagé.

Conditions de formation d’une PUV :

-          Les conditions de droit commun : c’est un contrat, obligation d’information, vice du consentement

-          Contenu : tous les éléments essentiels du contrat de vente : chose et prix

-          Droit de rétractation en matière immobilière

-          Le plus souvent il y aura un délais pour la levée d’option : passé ce délais le droit d’option devient caduque, sans délais le promettant peut révoquer la promesse à condition qu’il mette en demeure le bénéficiaire de levée l’option dans un délais raisonnable (arrêt 25 mars 2009 = révocation sans mise en demeure)

Est-ce qu’une promesse unilatérale de vente doit être enfermé dans un délais ?non on peut stipuler une promesse sans délais. Par forcément une très bonne idée mais il peut arriver qu’on ait prévu un délais et qu’il devienne un élément essentiel du dossier. C’est le cas des promesses de vente portant sur un immeuble (loi HOGUET prévoit que sont nulles les promesses qui ne comportent pas une stipulation de délais)

Il y a une zone d’incertitude quant à la possibilité de sortir d’une promesse.

-          Par principe une promesse n’est pas soumise à une forme particulière mais le principe de consensualisme est battu en brèche, du côté fiscal : les promesse doivent être sous seing privée ou par acte notarié. Les promesses sont toutes enregistrées (avec le prix)

-          Deuxième exigence de forme, pour protéger le futur acquéreur certaines ventes nécessitent un écrit (fonds de commerce, terrain à bâtir ou pour les lots de propriétés) en matière de vente immobilière lorsque c’est une personne physique qui vend la promesse ne peut pas avoir une durée de plus de 10 mois.

-          En matière de vente d’immeuble on a un certain nombres de documents qui doivent être annexés à la promesse, avec la loi Duflos et Alurça a été renforcé. Ces lois imposent aux promettant de communiquer toute une série de diagnostics (plomb, thermique, amiante, présence de gaz…)

Pour ce qui est de leur exécution :lorsque le promettant ne veut plus donner d’effets à la promesse. Le premier cas de figure :

-          Le promettant vend à quelqu’un d’autre : promesse de ventre valable mais Michel décide de vendre son bien à quelqu’un d’autre. Aucune substitution est possible mais on peut obtenir une annulation du contrat, en montrant la mauvaise foi du bénéficiaire en montrant son intention de s’en prévaloir et qu’il connaissait l’existence de la promesse.  Comment savoir que quelqu’un connaissait l’existence de la promesse ? les promesses en matière d’immeuble, sont publiés à la conservation des hypothèques, on est présumé irréfragable-ment avoir connaissance, dès lors qu’il y a publication on ne peut pas dire qu’on ne sait pas.

-          Que se passe t’il lorsqu’avant l’expiration du délais le promettant averti au bénéficiaire qu’il ne veut plus donner effet à la promesse ? on sait la promesse et 3 jours après on veut reprendre sa promesse est ce possible ? jusqu’en 2016 la sanction était seulement des dommages et intérêts (arrêt CONSTANT CRUZ : la cour nous dit qu’il n’existe pour un promettant que l’obligation de faire, mais il ne peut y avoir que des dommages et intérêts) en 2016 on brise la JP mais l’ordonnance de 2016 a obligé l’exécution forcée : si le promettant se rétracte au bout de quelques jours, sa rétractation sera inefficace. Le 17 octobre 2019 la cour de cassation a refusé de transmettre au CC une QPC critiquant l’article 1124 (qui serait contraire à la liberté contractuelle) question pas sérieuse donc pas de transmission, l’article est conforme à la constitution.

SECTION 2. Formation de la vente

La vente suppose un accord de volonté, comme tout contrat il faut un échange de consentement. En espèce deux parties se mettent d’accord sur la chose (part sociale) et le prix, donc il y a vente et on peut passer à la phase d’exécution mais au cas d’espèce les parties étaient restées en négociation, car il y avait d’autres éléments essentiels du contrat, la CA ….. ( ?) il n’y a pas eu de consentement à la vente.

I.             LA chose

Différence entre la chose et un bien : un bien est une chose susceptibles d’appropriation on peut en être propriétaire (corporelle, incorporel, meuble présents ou futurs) pour que la vente soit valable il faut que l’acquéreur ait pu contracter de manière libre et éclairée, il faut une bonne connaissance de la chose, la chose doit exister, si la vente sur une chose, l’absence de chose consiste à l’absence de vente. Il faut que la chose soit suffisamment déterminée

A.   L’existence de la chose

1.    Le devoir d’information :

N’est pas un devoir qui est propre à la vente. Aujourd’hui dans le code civil on a un article 1112-1 qui est applicable à tous contrats.

Le droit des contrats spéciaux a fait naître un devoir d’informer à la charge du vendeur. Ce devoir n’était pas stipulé dans les contrats. Ce n’est pas une obligation qui a été librement consenti par les parties.

 Il y a cependant sur le vendeur une obligation d’information. Article 1135 (ancien du code civil) – 1193 nouveauex : dans les contrats de transports le passager devait arriver d’un point A à un point B, il n’était pas écrit en sécurité, cependant maintenant il y a un devoir de sécurité dans les contrats de transports.On force les contours du contrat, on a utilisé la méthode des contrats spéciaux. Dans la vente il existe une obligation d’information à la charge du vendeur.

L’article 1112-1ne concerne pas le vendeur mais toutes parties à un contrat, tous contractants, il y a des critères :

Le type de contrat n’est pas dans le critère L’obligation pèse aussi sur l’acquéreur : quoi que l’acquéreur sache il faut le dire au vendeur. Toutes personnes peut être redevable de l’information

-          Le devoir d’information pèse sur celui qui connaît l’information

-          Il faut que cette information soit d’une importance déterminante pour l’autre partie, je n’ai pas à informer de tout mais uniquement de ce qui est déterminant dans son consentement.

-          Je dois informer celui qui ignore légitimement, je dois informer celui qui devrait savoir

La question du droit d’information est très factuelle et pose des difficultés pratiques. (ex : personne qui achète des parts sociales et qui se plaint du bilan de la société). On ne peut pas être contraint sous la menace à donner une information.

Qu’est qui se passe si on ne fait pas son devoir d’information ? sanction du vendeur qui ne donnerait pas les informations nécessaires ?article 1112-1 prévoit la sanction, pour qu’il y ait vice il faut une erreur ou un dole, l’erreur est très proche de ce manquement d’obligation essentielle. Il faut que l’élément qui n’a pas été communiqué ait une circonstances déterminantes.

Quelle différence entre le dole et le manquement d’information ?le dole suppose outre le silence la volonté de tromper le consentement de l’autre. On peut regarder la jp sur la réticence dolosive pour voir ce qu’on peut dire ou ne pas dire (arrêt de la 3^ème chambre civile du 11 juillet 2019 : le propriété d’un mas décide de le vendre, il a projet de la route départementale la faisant passer à 300m de la maison, il sait qu’il y a un projet de déplacement, mais ne le dit pas à l’acquéreur et laisse l’agent immobilier présenter le bien, la CA relève que le vendeur veut vendre à cause de ce pb il l‘a vendu avant que la route se construise / chambre commerciale 9 janvier 2019, on cède des parts dans la société de graphisme mais le cédant oublie de révéler que sa compagne dirige une société qui a le contact exclusive avec l’acquéreur / nuisance sonore à côté d’un immeuble (arrêt du 4 janvier 2006) (25 mai 2011) en l’espèce il y a un promoteur qui vend ses appartements sur plan, appartement à côté d’une usine.

Le devoir d’information ne porte jamais sur la valeur.

Le vendeur professionnel a un devoir d’information qui est plus lourd.

Il y a une nécessaire obligation de coopération entre les parties. Il faut que les parties coopèrent pour avoir la meilleure information c’est le cas en matière en prestation informatique. On a besoin d’une coopération des parties.

Les dommages et intérêts sont les sanctions qu’on peut qualifier de perte de chance. Il y a des arrêts à qui on donne une indemnisation intégrale au vendeur.

-          Arrêt chambre mixte du 8 juillet 2015 : il s’agit d’un diagnostiqueur, en l’espèce il se trompe dans un diagnostic de thermite, il se rend compte que la charpente est rongée par les termites, donc soit on se dit que c’est une perte de chance, ou un préjudice certain. La CA estime qu’il faut compenser aux acquéreurs le coût des travaux. Si les acquéreurs avaient su ils auraient déduit du prix de vente le montant des travaux, la cour estime que le préjudice est actuel et certain et il faut donc indemniser intégralement le coût des travaux.

-          Arrêt 3^ème chambre civile du 21 novembre 2019 : il s’agit du diagnostic de performance énergétique, en l’espèce le diagnostiqueur se trompe et classe l’appartement à un niveau supérieur à ce qu’il vaut. L’acquéreur demande comme indemnisation le montant des travaux d’isolation pour le faire passer en catégorie C. la cour d’appel suivie par la CC estime que ce préjudice ne peut être indemnisé mais le seul qui peut être indemnisé est la perte d’une chance d’avoir pu contracter à de meilleurs conditions. La DDE n’a qu’une valeur informative.On leur donnera une estimation du prix.

2.    Délais de réflexion et de rétractation

Le droit commun ne prévoit pas de délais.

Ex : relatif à l’acquisition d’un immeuble d’habitation, lorsqu’on est professionnel et qu’on achète un immeuble il y a un délais de réflexion de 10 jours (avant le contrat) on ne peut pas signer le contrat à l’intérieur de ce délais.

Il y a des délais de rétractation aussi, hypothèse dans laquelle le contrat est formé mais je peux reprendre mon consentement. En droit spécial dans certains contrat on a des délais de rétractation (droit de la consommation : consommateur conclu un contrat à distance par internet, on achète une paire de chaussure et on a 14 jours de la réception pour se rétracter) depuis la loi Amont on est passé à 14 jours de rétractation.

B.    L’existence de la chose

Est-il possible de la céder ?

1.    L’existence matérielle

La chose existe au moment de la vente. Si on vend un appartement, il doit exister. On sait maintenant que l’appartement. Si la chose a disparu avant la vente, la vente n’existe pas. Si on vent une voiture qui a explosé avant on ne peut pas la vendre.

En matière de société, les parts sociales d’une société dissoute et liquidée. Les parts sociales ne peuvent pas être vendus car elles n’existent plus (26 mai 2009 arrêt).

Article 1601 : Si au moment de la vente la chose vendue était périe en totalité, la vente serait nulle. Si une partie seulement de la chose est périe, il est au choix de l'acquéreur d'abandonner la vente, ou de demander la partie conservée, en faisant déterminer le prix par la ventilation.

La version de l’offre de réforme de 2020 nous dit que si au moment de la conclusion de la vente, le bien avait perdu tout au parti de ces utilités, l’acheteur qui établit qui aurait acheté ou n’aurait pas acheté peut annuler le contrat par voie de notification. Il y a une différence entre la version de 2017 et 2020, en 2017 on parle de destruction parfaite, en 2020 on parle de la perte des utilités de la chose. La chose peut toujours exister mais peut être devenue inutile. Elle peut avoir perdue une partie de ces utilités.

è Annulation des contrats d’aujourd’hui par voie de notification

La vente de la chose future : peut-on vendre quelque chose qui n’existe pas aujourd’hui ? appartement EFM, la précommande (Apple). Les choses futures peuvent être l’objet d’une obligation, article 1130 du code civil. Le droit spécial de la vente ne dit rien sur la vente de choses futures. L’offre de réforme de Henri Capitan, envisage la vente de chose future « lorsque la vente porte sur une chose future le transfert de propriété a lieu lorsque la chose vient à exister ». Si on vent une chose qui n’existe pas encore la propriété sera acquise au moment où la chose existe.

Le contrat de vente d’une chose future peut avoir deux finalités, il peut être commutatif ou aléatoire :

-          Contrat commutatif : les parties savent à l’avance ce à quoi elles s’engagent

-          Contrat aléatoire : lorsque l’étendue d’une des obligations dépend de la survenance d’un aléa. (ex : celui de la vente en viager : l’étendue du prix dépend de la personne qui a vendu sa maison)

Si on sait que la chose a existé il n’y a pas d’aléa. Il y a des situations ou ne sait pas ce qu’on achète. Pour le raisin par exemple on ne sait pas la tonne de raison et la qualité qu’il y aura l’an prochain.

 

2.    L’aliénabilité

Qualité d’être aliénabilité. Donner à un autre. Toutes les choses ne peuvent pas être aliéner, on ne peut pas vendre une chose inaliénables. On ne peut pas vendre ce qui est hors du commerce juridique.

Le corps humain est indisponible. Il faut distinguer entre le commerce à titre gratuit et à titre onéreux ?On peut donner son sang, ses gamètes, ses organes mais on ne peut pas les vendre. Certains produits du corps humain peuvent être donné mais pas vendu idem pour les organes.

La GPA n’est pas autorisé en droit français au nom de l’indisponibilité du corps humain, on ne peut pas s’exposer avec un contrat sur son corps mais aussi au nom de l’indisponibilité de l’état des personnes. On ne peut pas renoncer à rattacher l’enfant qui sort de son ventre à sois.

On ne peut pas vendre nos droits extra patrimoniaux, ni les droits paternels. On ne peut pas vendre des objets contrefaits, ou des fichiers qui ne sont pas déclarés à la CNIL (cour de cassation du 25 juin 2013). On peut vendre sa clientèle (professions libérales) jusqu’en 2010 on a considéré que ce n’était pas des clients civils (28 novembre 2000) qui disait que la clientèle pouvait être saisible à condition que soit sauvegardé la liberté de choix des ( ?).

Les choses qui sont par nature aliénable mais qui sont composé d’une clause d’inaliénabilité ?(ex : en matière de donation, notre gm nous donne sa maison de campagne mais elle avait interdiction de l’aliéner, cette stipulation porte atteinte à la liberté de jouir de ses biens, elle est temporaire et justifiée par un intérêt légitime et généralement la conservation d’un bien dans la famille).

Ces clauses doivent être limité dans le temps. Même lorsque la clause est justifiée il existe un moyen de la contourner, on peut saisir le juge d’une demande d’autorisation d’aliéner (article 900-1 du code civil) on peut demander au juge de se libérer de cette clause.

Le juge vérifie quel est l’intérêt le + important : celui du donateur ? ou l’intérêt du donataire à aliéner le bien. On a un arrêt de la 3^ème chambre civile du 30 janvier 2020, on a des parents qui donne à leur fils un terrain, la donation est composée d’une clause d’inaliénabilité et d’un droit de retour (bien repars aux parents) avant le décès de ces parents le fils consent une promesse synallagmatique sur le bien mais ce bien est inaliénable. L’acquéreur agit en nullité car il lui était promis le bien, mais la cour dit qu’il faut donner effet à la promesse «comme la promesse ne contenait pas de conditions, elle n’a pas disparu dans le temps, vu que les parents sont décédés il n’y a plus de clause d’inaliénabilité ».

Les biens de famille sont des biens qui appartiennent à une famille au sens large et que l’on se transmet de génération en génération, ces biens n’appartiennent pas à une personne au sens propre mais à une famille. Ces biens sont en quelque sorte inaliénable on ne peut pas les faire sortir de la famille c’est ce qu’on appelait les biens de « main morte ». Jp : arrêt compte de paris 2eme chambre civile 29 mars 1995. La famille voulait vendre des choses ayant appartenu à Louis Philippe, mais la CC dit bien que c’est une valeur affective importante et une valeur financière importante ils restent des biens de famille, même si ces biens ont une valeur pécuniaire importante on ne leur retire pas leur qualité de bien inaliénables.

Est ce qu’on peut vendre la chose d’autrui ?

-          Hypothèse de l’indivision : on vend un bien dont je ne suis pas le seul propriétaire. (ex : on a un gâteau au chocolat et chacun a une part de droit sur le gâteau mais le tout est entier, cela arrive qd deux personnes achètent ensemble) au décès d’une personne son héritage est indivisé tant qu’on a pas procéder au partage. L’efficacité de la vente dépendra du partage.

-          Hypothèse où je vends une chose dont je ne suis pas propriétaire : je ne suis pas indivisaire cette chose ne m’appartient pas du tout : article 1599 « la vente de la chose d’autrui est nulle ». Qui peut agir en nullité ? seul l’acquéreur pourra agir en nullité (depuis années 1970). Le propriétaire peut agir en revendication « verusdominus ».

§  La théorie de l’apparence : lorsque l’acquéreur a cru faire un contrat avec le véritable propriétaire on assure l’acquéreur, on préserve l’intérêt de celui qui a cru contracter avec le véritable propriétaire

§  Le premier qui publie l’emporte : la jurisprudence avait pendant un temps mis une nuance à l’arrêt « celui qui publie de bonne foi l’emporte » le rapport de la commission NEF propose de supprimer la publication de bonne foi, bonne ou mauvaise foi on gagne.

§  Article 19 : la vente du bien d’autrui oblige le vendeur à l’acquérir avant le moment convenu pour le transfert de propriété, on ne peut valablement vendre de choses qui ne nous appartient pas. On vend aujourd’hui un tableau de Picasso mais qui m’appartient pas, elle sera valable que si au moment de la vente on a réussi à en devenir propriétaire.

 

C.    La détermination de la chose :

1.    Détermination et déterminabilité

La chose objet de la vente doit être déterminée, en droit commun l’article 1129 (ancien) « il faut que l’obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce » dans l’article 1163 nouveau « l’obligation a pour objet une prestation présente ou future, celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable » : l’idée est que le contrat contienne déjà tout ce que doit détrminer la chose.

On vend sa récolte de raisin de septembre 2021 sur la parcelle cadastrée W42. Je vous achète, le plus cher des MacBook pro qui sera sorti sur le site d’Apple là aussi inutile d’avoir un nouvel accord, le texte de l’article 1163 nous dit « qu’une chose est déterminable lorsque du contrat ou des usages ou des relations antérieures entre les parties »  l’article 14 de l’offre de réforme capitan dit que la vente d’un contrat consensuel est convenu du bien et du prix lorsque ceux-ci peuvent l’être sans contrat ultérieur de la vente. Les ventes ou la chose ne serait ni déterminé et ni déterminable serait nulle. Je vends la prime d’assurance que je vais recevoir (2 octobre 2013 dans lequel une personne vend une porte, porte intérieur en bois vitrée avec des mesures, on commande quelque chose de précis. L’acheteur reçoit la porte et estime que ce n’est pas du tout ce qu’il voulait et la cour de cassation va observer que les mentions figurantes sur le bon de commande n’était pas suffisamment précise dès lors que l’objet de la vente n’était pas suffisamment déterminée)

2.    L’individualisation

Contrat d’une chose de genre : corps certain qui n’existe qu’en un seul exemplaire qu’on ne peut confondre avec une autre et qui est interchangeable avec une autre (bouteille de coca, bidon d’huile, iphone qui sortent que chez apple)

Article 585 CC « chose n’est pas parfaite tant qu’elle n’a pas été individualisée » article 23 (capitan) « individualisation… ».

II.           le Prix

____________________ 29/09

A. Elément de qualification

On oppose la vente ou il y a un prix et le contrat où il y a un prix. Le prix est consubstantiel. On ne peut pas concevoir une vente sans prix.

Le juge a une alternative, sois on a une intention libérale que je requalifie en donation soit il n’y a pas d’intention libérale et je dois annuler le contrat = car la vente prévue ne contient pas tous les éléments essentiels en l’occurrence le prix.

Lorsqu’on annule la vente pour absence de prix ? est-ce que c’est une nullité absolue ou relative ? 

Il n’y a pas de mise en cause de l’intérêt générale, seul l’intérêt personnel est ici en cause. Du coup, un revirement a eu lieu par un arrêt de la chambre commerciale du 22 Mars 2016 la cour nous dit « attendu que la cour de cassation jugeait depuis longtemps que la vente consenti à vile prix était nulle » la chambre commerciale site un arrêt de 2007 « nullité absolue ». La cour nous dit qu’en 2012 a été relevé que la Chambre Civile a abandonné cette solution en jugeant que l’absence de prix entrainé une nullité relative. La première chambre civile et la troisième ont admis en 2004 et 2012 que c’était un pb de nullité relative, ce raisonnement se fait par un autre biais, la première chambre civile et la 3eme estimaient que l’absence de prix était une absence de cause, on s’engage à donner son bien et à ne pas recevoir en échange et comme l’absence de cause était une nullité relative on a fait un raccourcie. La cour de cassation dit qu’il y a lieu d’adopter la même position, en effet on raisonne au regard de la nature de l’intérêt protégé. Est-ce que c’est un intérêt privé ou général ? comme en l’espèce seul l’intérêt privé est conservé alors la nullité est relative.

B. le prix reel et serieux

Le prix doit d’abord être réel, le prix stipuler dans le contrat de vente doit être celui versé par l’acquéreur.

On rencontre parfois des pratique plus ou moins honnête : dessous de table, complément de prix ou la simulation (la simulation au sens juridique est une opération par laquelle les parties à un contrat passent deux actes parallèles on a l’acte apparent et la contre lettre qui est un acte secret) = deux éléments différents. Pourquoi on recouvrirait à de tel stratagèmes ? pour ordre fiscal pour ne pas payer de droit de mutation au lieu de déclarer qu’on reçoit 2 millions on dit qu’on en reçoit qu’1 pour ne pas payer plus d’impôts.

En matière d’immeuble, le code général des impôts sanctionnent cette partie que l’on cache. « La dissimulation lorsqu’elle porte sur un immeuble est nulle » = intérêt général qui est en cause.

Il arrive en effet que les parties déguisent en vente une donation. Ici on ne parle pas de donation indirecte mais de donation déguisée. La donation indirecte consiste à donner à quelqu’un de manière indirecte. Cela va consister en une vente à bas prix (ex : j’ai un immeuble qui vaut 1million je le vend à 500 000€ = je donne la différence).

Ce qui nous intéresse est la donation déguiséequi consiste elle à conclure une vente qui comporte un prix mais à convenir de manière secrète que le prix ne sera pas payer (ex : gm nous vend sa maison pour 400 000€ mais elle nous dit de pas la payer = pour essayer de diminuer les droits de mutations (les impôts, les taxes de donations). On peut le faire aussi pour contourner une interdiction légale) on ne peut pas donner au médecin qui nous a soigné de notre dernière maladie. On peut par la donation déguisée donner à quelqu’un en faisant passer par une vente où l’on ne reçoit rien (on démontre que le prix n’a jamais été versé).

Le vile prix est la même chose que le prix dérisoire : un prix qui est vile est un prix bas pas de rapport de proportionnalité entre la chose et le prix. La vente à vile prix veut dire qu’il n’y a pas quasiment pas de prix donc = à 0. En droit Français, le code civil prévoit à l’article 1169 que un contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie est dérisoire (tellement faible que ça ou rien c’est pareil) le principe est lorsque le prix est microscopique alors la vente est nulle (ex : des parts sociales qu’on vendrait pour un prix (dividendes). Tous prix symbolique n’est pas forcément un vile prix.

Il se peut que l’on cède un bien pour 1€ symbolique sans pour autant qu’il y ait lieu d’annuler le contrat(ex : lorsqu’on achète une entreprise en faillite pour 1€, en fait on rachète l’entreprise mais aussi ses dettes, donc le prix qu’on paye c’est 1€ plus tout le passif de la société) dans un arrêt du 15 septembre 2016 un vendeur cède à une commune un terrain pour 1€ symbolique il entend ensuite faire annuler la vente pour vile prix (le prix ici n’est pas vile car la commune payait 1€ mais avait repris à sa charge les couts de démolition) donc dès que je paye 1€ + un passif il n’y a pas vile prix on assume ici les dettes associées à la chose achetée) toutes ventes à 1€ n’est pas forcément nulle dès lors qu’on assume d’autre charges

Il y a aussi des biens à valeurs négatives= c’est un bien dont le passif est plus important que l’actifsi on achète un sol pollué la terre vaut peut-être 30 000€ mais comme le coût de dépollution est énorme on l’achète à un prix négatif.

-          Prix vil : est un prix tellement bas qu’il est équivalent à 0

-          Prix lésionnaire : est qui est sens être équivalent à 0 est insuffisant (la lésion n’est pas une cause de nullité des contrats (ancien 1118 du code civil)

C. le prix lesionnaire

Lorsqu’on achète un immeuble aux enchères il n’y a pas de lésion possible mais pour les immeubles commutatif c’est possible.

Article 1614 du code civil prévoit la rescision pour lésion « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value. » ca veut dire que l’action est ouverte dès lors que le prix de vente est inférieur au 7/12^ème de l’immeuble. (ex : immeuble qui coute 5millions d’€, si prix de vente est inférieur au 5/12^ème il y a possibilité d’une action en rescision pour lésion) si on vente à 50% on a pas d’action ouverte ce n’est qu’en cas de lésion énorme. L’article 42 de l’avant-projet (lésion).

Rescision pour lésion : article 1676 CC. Dans l’avant-projet capitan on parle de nullité. Cette action suppose de donner la différence entre le prix payé et la valeur de l’immeuble, c’est un test objectif. Combien vaut l’immeuble combien il a été vendu. Lorsqu’on réussit à établir une différence on peut demander une nullité. Il y a un moyen d’échapper à la nullité : article 1681 du CC on paye un supplément du juste prix (ex : d’une dette de valeur qui calcule le % manquant, on multiplie par la valeur de l’immeuble on ne peut pas monter à 5/12^ème mais au prix totale de l’immeuble).

-          Si erreur sur le prix du bien à vendre

-          Contrainte économique : vendre son bien (comparaison avec certains pays en guerre)

L’article L441-2 du code de commerce : « déséquilibre significatif »

L’article 1171 du CC « Le contrôle du déséquilibre significatif ne porte pas sur le prix »

La cour de cassation a décidé qu’elle pouvait (arrêt du 25 janvier 2017) contrôler les prix. La grande distribution a déclaré que cet arrêt était contraire à la constitution et aussi à la liberté contractuelle. Une QPC a été formé devant le Cconsti et une décision a été faite le 30 novembre 2018 (549 QPC) « non il n’y a pas d’atteinte à la constitution dans ce contrôle judiciaire des prix » le juge ne contrôle pas le contrôle décisionnaire du prix.

D. la détermination du prix

Dans les années 90 certains avocats ont tenté d’obtenir la nullité de ces contrats au motif que les prix étaient ni déterminés ni déterminable. On a plaidé la nullité de ces contrats. La cour de cassation n’a pas donné suite à cette idée. La cour de cassation nous a dit que l’article 1129 ancien du CC qui prévoyait que l’objet du contrat devait être déterminé ou déterminable, la cour nous dit « l’article n’est pas applicable à la vente » texte qui concerne l’objet mais pas le prix.

Les arrêts de 1995 sont déterminants : 4 arrêts : « 1129 ancien n’est pas applicable » « si celui qui fixe le prix commet un abus engage sa responsabilité ou résiliation du contrat ». la solution est claire. Son champs d’application reste un pb, ne concerne-t-elle que les contrats cadres ou tous les contrats ?

L’article 1164 du CC : dans les contrats cadres il peut être convenu que le prix sera fixé unilatéralement par une des parties à chaque pour elle d’en motiver le montant en cas de contestation (bornée par la cour de cassation) il ne concerne que les contrats cadres. On sait que la vente n’est pas concernée, on ne peut donc pas dans une vente prévoir que le prix sera fixée par une des parties. Dans une vente le prix doit être déterminée ou déterminable on ne peut pas le laisser à la main de une des parties.

Les parties peuvent confier à qqn d’autre le soin de fixer le prix : article 1592 du CC qui nous dit que le prix peut être laissé à l’estimation d’un tiers. (en matière d’évaluation de parts sociales) on peut contester le prix qu’en cas d’erreur grossière du tiers.

 

SECTION 3. Execution de la vente

I. Transfert de propriete : effet translatif

Il ne peut pas exister de vente sans transfert de propriété c’est un effet légal du contrat. C’est un effet de la loi, les parties ne peuvent pas transférer la propriété. 

Le CC évoquait 3 types d’obligations : faire, ne pas faire et donner

On a eu tendance à confondre l’obligation de donner et celle de transférer. Or, nul ne sait transférer la propriété.

Comme on ne peut pas transférer soit même, on peut aménager les conditions de transfert de la propriété. A la propriété sont attachés des risques. La propriété conserve aussi la garde (le propriétaire est gardien on est responsable alors)

A. le transfert de propriétés et le transfert des risques

1. TRANSFERT DE PROPRIETE

Réserve de propriétéarticle 1583 : Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Lorsqu’il y a rencontre des volontés on a transfert de propriété entre acheteur et vendeur (on devient alors propriétaire même sans livraison ou paiement du prix).

Cette règle est à nuancer : la notion d’opposabilité.L’article 1583 nous dit que le transfert de propriété a lieu entre les parties au moment de l’échange des consentements, donc pas à l’égard des tiers puisque les tiers ne peuvent pas savoir quand les consentements ont été échangés. On raisonne différemment pour les tiers.

On va différencier bien meubles et bien immeubles pour les tiers :

-          pour les meubles le transfert est opposable au prix de la chose. c’est l’envoie en possession qui indique le transfert de propriété

-          pour les immeubles c’est la publicité foncières il peut y avoir un décalage entre les parties et son opposabilité au tiers

Les choses fongibles sont définies par leur espèce et sont interchangeable : billet de banque, batterie de téléphone. Pour ce qui est de ces choses, le transfert ne se fait non pas lors de l’échange de consentement mais lors de l’individualisation des biens. Lorsqu’on sépare le bien acheté du stock lorsqu’on le sort du lot pour le mettre à part.

 

 

Exceptions :

-          chose de genre :

-          Pour la vente en libre-service : le transfert a lieu lorsque je paye et que je passe en caisse et non pas quand je le prend dans le rayon.

-          la chose future : le transfert de propriété est retardée jusqu’au jour où la chose existera

Ces règles sont dans l’avant-projet capitan aux articles 22/23 et 24.

2. TRANSFERT DE RISQUES

On applique l’adage « resperit domino » la perte est pour le propriétaire. Il est important de réaliser que les risques sont transférés avec la propriété alors même que le prix n’a pas été payé (dès qu’on s’est mis d’accord).

Cas particuliers :

-          Dans un arrêt de la cour de cassation du 10 octobre 1995 au sujet de la vente d’un bateau, les parties s’entendent sur la vente d’un bateau puis le bateau est volé : qui supporte les risques ? c’est le cas dans le droit de la consommation. Il doit payer le prix même si il n’a pas reçu le bateau. On paye le bateau qui a été volé.

-          Celui de la vente internationale de marchandises : article 67 : échange se fait lors de la remise au premier transporteur.

Si une vente est annulée le vendeur n’a jamais cessé d’être le propriétaire et il supporte le risque de perte de la chose.

B. Aménagements conventionnels

Les règles supplétives du CC qui prévoient un transfert de prop et des risques ne sont pas toujours satisfaisantes on peut avoir envie de choisir d’autres règles plus adaptées au besoin des parties. L’article 1196 prévoit que les parties peuvent aménager le transfert de propriété.

La liberté s’explique de 3 façons :

-          On peut retarder le transfert de propriété

-          On peut avancer le transfert

-          On peut découpler les risques et la propriété

Lorsque l’acheteur paye à crédit (en plusieurs échéances) le vendeur va stipuler une clause de réserve de propriété jusqu’au paiement de la totalité du prix de l’acquéreur.

Le créancier chirographaire en liquidation judiciaire ne sera pas payé. Car il n’est pas propriétaire. Il faudra faire une clause de réserve de propriété pour passer en priorité.

???

On peut découpler le transfert de risques et de propriété : rien n’interdit d’aménager conventionnellement ce transfert. Le transfert passe bien lors de l’échange des consentements mais rien n’empêche le transfert de risques « incoterms » (ce sont des modèles contractuels que les parties peuvent choisir dans une vente internationale. On peut choisir de soumettre sa vente à tel ou tel incoterms « ex works » tout se fait à la sortie de l’usine du vendeur le « le fas : free alongsideship » il est responsable dès lors que la marchandise est au long du bateau, les risques ensuite passeront à l’acquéreur. on a aussi le « free on board » et le « delivery at place » : le vendeur supporte les risques jusqu’à l’acquéreur. On peut déterminer alors le moment de transfert des risques.

La loi prévoit un transfert solo cosincus mais on aime faire appelle des aménagement conventionnels pour décaler le moment du transfert de propriété.

II. obligation acheteur

1.    Payer le prix

Obligation principale qui est mise à la charge de l’acheteur. L’obligation caractéristique n’est jamais une obligation financière, mais celle-ci est une obligation principale que met la vente à la charge de l’acheteur. La vente est un contrat onéreux.

L’article 1650 du CC dispose que la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix ou jour et au lieu régler par la vente (convenu par la vente).

1.    Les conditions

La première chose que doit faire l’acheteur est de payer le prix convenu, ce qui veut dire qu’on paye la somme fixée par le contrat. On ne peut pas payer moins ou différemment de ce qui est convenu.

On ne peut pas contraindre le vendeur à recevoir un paiement partiel. Si on a convenu d’un prix de 100 on doit donner l’intégralité de la somme exigée.

Il se peut que le prix soit indexé (faire évoluer le prix en fonction d’un indice, cet indice n’appartient pas aux parties, par exemple on va dire que le montant du bail suivra le coût de la construction). Les règles de l’indexation sont prévues à l’article L112-1 du code monétaire et financier.

On peut également prévoir un paiement en plusieurs fois : soit un paiement au comptant, soit d’un paiement échelonné. Cela peut être des fractions du prix qu’on libère en fonction de l’avancement des travaux (10% du prix lorsque fondation faites, murs, toit… ect)

Il faut payer en temps utiles, le jour réglé par la vente. Les parties peuvent fixer le moment où le prix doit être payé. Une limite va exister en droit de la consommation, on a une interdiction de recevoir certains paiement immédiatement, par exemple des ventes à correspondance ou à distance il y a des droits de rétractation, donc on ne peut pas toucher le prix pdt ce délais de repentir. Lorsque les parties sont convenus à la date. L’article L221-10 du code de la consommation : Le professionnel ne peut recevoir aucun paiement ou aucune contrepartie, sous quelque forme que ce soit, de la part du consommateur avant l'expiration d'un délai de sept jours à compter de la conclusion du contrat hors établissement.

 

Que se passe t’il si les parties n’ont pas prévus de dates de paiement ?

la réponse se trouve dans l’article 1651 du CC qui dispose que : S'il n'a rien été réglé à cet égard lors de la vente, l'acheteur doit payer au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance.

Sur ce point, on voit que le droit spécial de la vente déroge au droit commun, car en droit commun lorsqu’il n’y a aucune stipulation on applique l’article 1342-6 qui dispose que : A défaut d'une autre désignation par la loi, le contrat ou le juge, le paiement doit être fait au domicile du débiteur.

2.    Les sanctions de l’inexécution (lorsque l’acquéreur ne verse pas le prix de vente)

La première question est une question de charge de la preuve : est ce qu’il appartient à l’acquéreur de dire qu’il n’a pas payé ou au vendeur qu’il n’a pas été payé ?

Charge de la preuve : article 1353 du code civil : Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L’acquéreur en suite, doit prouver qu’il a payé et donc qu’il s’est libéré de son obligation. La charge de la preuve repose sur l’acquéreur. On donne une quittance pour prouver ce paiement, elle est commune en matière immobilière mais pas en matière mobilière (sauf dans les loyers), lorsqu’on a pas de quittance, comment on va prouver le paiement ? cela dépend de savoir si le paiement est un acte juridique ou un fait juridique : la cour de cassation a tranché et a estimé que le paiement était un fait juridique. La cour de cassation a jugé que le paiement se prouvait librement. Même si la somme est supérieur à 1500€.

Si l’acquéreur ne paye pas qu’est-ce que le créancier peut faire contre lui ?pour ce qui est du droit commun l’article 1217 du code civil prévoit une liste de sanctions de l’inexécution.

La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L’article 1219 dispose que : Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Lors de la vente émanent vente viager : il n’y a pas de résolution pour inexécution en matière de viager, simplement des dommages et intérêts.

 

1.    Prendre livraison

Elle est prévue au code civil sous le terme de revirement : article 1657 du code civil : En matière de vente de denrées et effets mobiliers, la résolution de la vente aura lieu de plein droit et sans sommation, au profit du vendeur, après l'expiration du terme convenu pour le retirement.

Pourquoi vouloir que l’acquéreur retire la chose ? : il y a deux raisons : pratique car la chose encombre le vendeur mais aussi pour la périssabilité, puis une raison d’ordre juridique.

III.          obligations vendeur

Classiquement on dit que le vendeur a deux obligations principales : livrer et garantir la chose qu’il vend. Article 1603 du code civil

Article 26 Henri capitan : « le vendeur doit à l’acheteur la délivrance du bien vendu ainsi que les garanties des vices et d’éviction »

A.   Délivrer

le code civil nous parle simplement de délivrance, le fait de mettre la chance en la puissance et la possession de l’acheteur. La jp a étendu le champs de la délivrance et cela s’entend d’une délivrance conforme. Délivrance au sens propre et la conformité.

1.    La délivrance

Article 1604 du cc dispose que : « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur »

Livraison : c’est matériel apporter la chose

Délivrance : consiste juridiquement à remettre la chose en la puissance, possession de l’acquéreur

Article 27 avant-projet Henri Capitan : « le vendeur doit mettre à disposition de l’acheteur le bien vendu conformément aux stipulations convenus. Sauf stipulations contraires, il doit délivrer un bien en bon état. Il doit fournir à l’acheteur toute information sur la situation juridique du bien et ses caractéristiques, notamment au regard de l’usage spécifique par l’acheteur » = conformément aux spécifications contractuels.

On droit délivrer la chose vendue. Lorsque cette chose vendue est un corps certains elle est dans l’acte de vente. Si elle est chose de genre, on parle de son individualisation avant de la mettre à disposition de l’acheteur. L’article 1615 prévoit aussi qu’on doit délivrer « tous les accessoires et ce qui a été destiné à l’usage perpétuel de la chose » un droit peut-être l’accessoire d’une chose (= les suretés qui peuvent bénéficier à une créance par exemple, gage, caution, hypothèque alors on bénéficie aussi de l’accessoire, ainsi on détient la chose et l’accessoire.) => l’accessoire suit le principal « accessoriumsequitur principale »

Ex : plombier qui intervient dans la maison a mal travaillé est ce qu’en vendant la maison on a vendu l’action en responsabilité contre le plombier ? non.

Ex 2 : Je subi un trouble anormal de voisinage, il a une porcherie sur sa parcelle qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage, est ce qu’en vendant la maison est ce que je vends l’action en  troubles anormaux de voisinage ? =>assemblée plénière du 7 février 1989 « le sous acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenaient à son auteur »

Ex 3 : 3^ème chambre civile du 12 décembre 2018 : «  l’action engagée par les consorts X… sur le fondement de la faute dolosive du constructeur, s’analysait en une action contractuelle et que, attachée à l’immeuble elle était transmissible aux acquéreurs successifs ».

En droit prospectif l’avant-projet capitan nous dit à l’article 25 que « les droits et actions du vendeur qui sont l’accessoire du bien vendu sont transmis à l’acheteur. Le vendeur conserve les actions en réparation de son préjudice personnel de jouissance »

Deux droits et actions à distinguer :

-          Accessoires : actions en garantie qui sont transmis en même temps que le bien

-          Actions en réparation du préjudice personnel de jouissance :action en réparation que le vendeur a lui-même subit

Article 25 de l’offre de réforme du projet Capitan dispose que : « les droits et actions du vendeur qui sont l’accessoire du bien vendu sont transmis à l’acheteur. Le vendeur conserve, les actions en réparation de son préjudice personnel »

Cas particuliers pour la délivrance des choses complexes : ex machine d’une tournage fraisage «  l’obligation de délivrance n’est pleinement exécutée qu’une fois réalisée la mise au point effective de la chose vendue » (Com 10 février 2015 n°13-24.501)

2.    La conformité

Le code civil ne disait rien pour les choses complexes dans leur mise en service. Quant à la conformité le code civil était silencieux et ne parlait que de délivrance. C’est une création de la jp que d’exiger que la délivrance soit conforme. Conforme à ce qui est prévu au contrat. Comme le disent les américains « yougetwhatyoupaid for ». On doit remettre la chose qui est convenu, ce n’est pas une question de valeur mais ça doit être la chose même dont on ait convenu. On doit délivrer ce qui était convenu. On a donc pas le droit délivrer un « aliud », ce qui veut dire « autre chose ». on doit fournir la chose convenu quel que soit sa valeur.

Dans un arrêt 1ere ch civile du 9 avril 2014 n°12-20250 : voiture commandée avec un toit ouvrant et livrée sans.

De même pour un autre arrêt du 28 janvier 2015 Civ 3 : l’immeuble vendu avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement, ce qu’il n’était

L’article 27 de l’offre de réforme Capitant dispose que « le vendeur doit mettre à disposition de l’acheteur le bien vendu conformément aux stipulations convenus »

La jp a dépassé cette conception classique de la conformité, elle a donc parfois exigée que la chose soit conforme à sa destination : arrêt ch civile 1ere, du 14 février 1989 : « si le vice de conception relevé ne devait pas s'analyser, eu égard aux circonstances de la cause, en un manquement du vendeur installateur à son obligation de délivrer une chose conforme à sa destination normale »

Civ 1, 20 mars 1989 : « l'obligation de délivrance ne consiste pas seulement à livrer ce qui a été convenu, mais à mettre à la disposition de l'acquéreur une chose qui corresponde en tous points au but par lui recherché » on étend les contours de la conformité, on fait donc peser le poids de l’erreur sur le vendeur. C’est très lourd pour le vendeur.

On a élargie l’obligation de délivrance. Le sens est excessif, car cela va faire un double emploi avec la garantie des vices cachés.

Dans un autre arrêt du Cass. civ. 3e, 28 février 2018  : maison d’habitation vendue avec un système de chauffage qui ne marche pas l’acquéreur demande résolution de la vente, le vendeur ne veut pas (il s’agit d’un vice caché) or on peut réparer ses vices donc inutile de résoudre la vente. La cour de cassation nous dit que : le fait de vendre une maison avec des radiateurs qui ne fonctionnement pas est considéré comme un manquement aux obligations de délivrance conformes de la vente. « s'agissant de la vente d'une maison d'habitation, le système de chauffage dont elle doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue et que l'absence d'un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d'état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation de délivrance et relevé que le système de chauffage de la maison acquise par M. et Mme Z... était hors d'état de fonctionner, la cour d'appel en a déduit à bon droit que leur demande devait être accueillie sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance »

L’acquéreur doit émettre des réserves immédiatement. Si on prend la chose sans faire de réserve on ne pourra pas se prévaloir du défaut de conformité sauf si celui-ci n’est pas immédiatement visible.

B.    L’obligation de garantir

Garantir contre l’éviction et contre les vices cachés. On a deux garanties mises à la charge du vendeur dans le code civil. En dehors du CC il existe unetroisième garantie le chevauchement des actions d’une directive de 1999.

1.       Contre l’éviction

Celle-ci découle de l’article 1626 du code civil : « quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

De manière l’impide, l’article 1^er de l’offre de réforme capitan nous dit la chose suivante : « La constitution ou le transfert d’un droit réel à titre onéreux oblige l’auteur à délivrer à son ayant cause un bien exempt de vices et à le garantir contre l’éviction »

De même l’article 8 de l’offre de réforme nous dit que : « La garantie d’éviction couvre les troubles du fait personnel de celui qui la doit. Si le contrat est à titre onéreux, elle couvre également les troubles de droit du fait des tiers »

L’article 25 (spécifique à la vente) : « Le vendeur doit à l’acheteur la délivrance du bien vendu, ainsi que les garanties des vices et d’éviction ».

Qu’est-ce que l’éviction ?article 34 : « L’éviction résulte de la révélation, après la vente, d’une charge ou servitude non apparente qui n’avait pas été déclarée lors de la vente, opposable à l’acheteur, et que ce dernier pouvait légitimement ignorer ».c’est un aspect négatif du bien, cette garantie peut la scinder en deux choses : on a une garantie du fait personnel mais aussi du fait d’un tiers, on garantit contre son propre fait mais aussi contre le fait des tiers.

è La garantie du fait personnel

Adage « qui doit garantir ne peut évincer » lorsque l’on vend notre bien on ne peut pas évincer l’acquéreur. On ne peut commettre aucun trouble ni de fait, ni de droit contre notre acquéreur. Le vendeur, doit s’abstenir de tout acte qui puisse troubler la propriété de son acquéreur.

Le trouble de fait est un acte ou un fait, qui vient troubler la propriété de l’acquéreur, par exemple un empiétement (on empiète sur la propriété de quelqu’un) ; le fait pour un boulanger de vendre son fonds de commerce et s’installer à côté constitue un trouble de fait. Les troubles de droit  sont des actes de justice visant à contester les droit de l’acquéreur, la validité de la vente oui, mais le vendeur qui a vendu son bien livre ne peut pas revendiquer la qualité de locataire ou d’usufruitier d’un bien. Cette garantie est d’ordre publique, on ne peut pas l’écarter on le retrouve en droit positif mais aussi en droit prospectif (offre de réforme capitan : article 35 « La clause de non-garantie est réputée non écrite lorsque l’éviction est le fait du vendeur ». la seule limite c’est lorsque l’acquéreur connaissait l’existence du trouble.

Que se passe t’il quand le vendeur a commis une éviction ? on va pouvoir déclencher certaines sanctions : si l’éviction est totale on va résoudre la vente avec une restitution de la vente, en cas d’éviction partielle si l’acheteur est évincer d’une partie de la chose il peut faire résilier la vente, si la partie dont on est évincée est déterminante ou peut obtenir résiliation de la vente, si elle n’est pas déterminante on aura des dommages et intérêts.

Article 36 : « En cas d’éviction totale, la vente est résolue de plein droit.  En cas d’éviction partielle, l’acheteur peut se prévaloir des mesures prévues à l’article 1217, mais ne peut provoquer la résolution de la vente que s’il établit qu’il n’aurait pas acheté dans ces conditions »

è La garantie du fait d’un tiers

Article 1635 du cc : à copier

On peut garantir qu’aucuns tiers ne viendra mettre en cause notre droit de propriété. La garantie du fait des tiers porte uniquement sur les troubles de droit.

Ex : je vous vends mon immeuble et après la vente la banque nous dit qu’elle déteint une hypothèque sur l’immeuble et elle le prend. Ou une personne nous vend son immeuble et un tiers vient le revendiquer. Je vous vend ma maison et on oublie de dire que le voisin possède sur le terrain une servitude de passage, si on oublie de le dire on a oublié de dire que des tiers avaient un droit sur ces biens = garantie de trouble de droit sur les tiers

Pour ce qui est du fait des tiers on ne donnera la garantie que si l’acquéreur est de bonne foi, si l’acquéreur achète en connaissance du risque d’éviction alors il ne peut pas venir se plaindre de la réalisation de ce risque. Tous les troubles du faits de droit sur un tiers donne droit à garantie.

A la différence de la garantie du fait personnel, la garantie du fait des tiers n’est pas d’ordre public, les parties peuvent donc l’aménager. L’article 35 al. 2 Offre Capitant : « la clause de non-garantie est valable lorsque l’éviction est le fait d’un tiers, pourvu que le vendeur n’en ait pas connu le risque ou que les parties l’aient toutes deux connu au moment de la conclusion de la vente ».

2.       Contre les vices cachés

C’est un sujet épineux en droit des contrats spéciaux, car les garanties fluctuent. Il y avait une différence entre la garantie de délivrance et des vices cachés mais la jp a brouillé les frontières entre ces deux options. Elle a fait gonfler le domaines évictions conformes et des vices cachés.

La garantie des vices cachés trouve sa source à l’article 1641 du Code civil : «  le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». = on doit garantir l’acheteur contre des défauts cachés à la différence du non-conformité, le vice caché est bien caché. Il faut que ce vice soit tel que la chose ne soit plus propre à l’usage auquel on la destine. Il faut que le vice soit tellement grave que si on avait su son existence on l’aurait pas acheter ou pour d’autre raison.

Les besoins particuliers, les désirs de l’acheteur seraient pris en compte mais dans l’offre Capitant on parle de l’usage normal de la chose. Il y a moins de subjectivité.

Article 28 Capitant : « Sauf dans les ventes judiciaires, le vendeur doit à l’acheteur la garantie des vices qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est normalement destiné, ou qui en diminuent gravement les utilités ».

L’article 29 du projet Capitan nous dit que : «  Le vendeur ne répond de tels vices que s’ils existaient au moment de la délivrance, même s’ils ne se sont révélés qu’ultérieurement.  Il ne répond pas des vices que l’acheteur connaissait ou aurait dû connaître au moment de la conclusion du contrat ou de la réception sans réserves du bien acquis ». On ne répond pas des vices qui étaient connus ou qui aurait été connu de l’acheteur cela dépend de la qualité de l’acheteur : professionnel ou particuliers.

è le champs d’application de la garantie des vices cachés :

le fait que la chose soit d’occasion n’exclut pas qu’elle soit garantie. Si on achète un bien d’occasion ce bien est également couvert par la garantie des vices cachés.

Exceptions : pour les animaux il y a des vices cachés prévus dans le code rural. De même pour la vente d’immeuble à construire il y a un régime particulier qui est prévu pour ces immeubles à construire. De même pour la vente de fond de commerce qui a un régime particulier prévu à l’article L141.3 du code de commerce et les ventes aux enchères contraintes.

La garantie des vices cachés est un accessoire de la chose, ce qui veut dire que cette garantie est transmise en même temps que la chose. Lorsqu’on a un objet qu’il le vend à quelqu’un puis à une troisième personne cette personne connaît la garantie des vices cachés, on peut remonter le courant et retrouver le vendeur initial car on a une action directe en la matière pour la garantie des vices cachés.

Quel est le vice pour lequel on est garanti ?le plus souvent, c’est un défaut de fabrication ou de conception, ce vice peut être interne à la chose ou externe, par exemple, on achète une fordpinto (fabrication d’une voiture donc le réservoir était proche des roues arrières, défaut de conception) =>ford a été condamné, mais la conception n’avait pas été modifié.

Le vice peut être interne ou externe. Pour ce que le vice puisse donner lieu à garanti il doit être grave (la chose doit être impropre à son usage ou bien qu’on en diminue tellement son utilité que le bien aurait été acquis à moindre prix). L’exigence de gravité est primordial.

Ex 1 : 1^èrech civile 4 juillet 2001, dans cet arrêt il y a une maison qui est achetée et l’acquéreur se plaint d’inondation dans le sous-sol, il demande la garantie des vices cachés, la CC dit que comme les juges du fond ont estimé que le vice ne rendait pas l’immeuble impropre à son utilisation il n’y avait pas de garantie (défaut minime ne donne pas lieu à garantie)

Ex 2 : Cass 3^ème civ 11 juillet 2049, on vend une propriété,  un parc et deux étant. Les acquéreurs se rendent comptes que les étant sont pollués, l’expert dit que la pèche est compromise, les promenades sont déconseillés. L’acquéreur demande résolution du contrat. La CC rejette la demande, car « le vice n’entraînait qu’une perte d’usage partielle du plan d’eau qui n’affectait qu’un élément de l’agrément extérieur de la propriété ».

Le vice doit être grave et porter sur l’usage normal de la chose, si on achète la chose pour un usage spécifique il faut le faire rentrer dans le champs contractuel.

Arrêt récent : Cass, civ 3^ème 21 mars 2009, j’achète un appartement locatif pour le louer mais l’acquéreur se plaint de la faible rentabilité économique. La CC nous dit que le défaut devait être inhérent à la chose vendu ; le vendeur si il devait garantir le potentiel technique de rendement du bien vendu, ne pouvait garanti la rentabilité économique, faute d’avoir la maitrise de son utilisation  ultérieur » = la rentabilité éco n’est pas un vice caché.

L’article 33 de l’offre de réforme nous dit que : « Le vendeur ne répond de tels vices que s’ils existaient au moment de la délivrance, même s’ils ne se sont révélés qu’ultérieurement »

Dernière exigence, le vice doit être caché. Article 1642 du CC : « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même »

Dans un arrêt de la cour de cassation assplén du 27 octobre 2006 nous dit que : « qui juge que les acquéreurs devaient être assistés d’un homme de l’art »pour les professionnels on exige un degrés plus poussé

Si jamais on ne peut pas même après un examen de la chose déceler le vice, alors, on sera protégé.

Ex : un pro achète une machine et on lui dit que si il avait soulevé le capot il aurait vu les pb, mais là le professionnel sera sanctionné.

 

 

è Comment mettre en œuvre la garantie des vices cachés ?

Il y a une question probatoire, il appartient à l’acquéreur de prouver l’existence du vice. La jp est parfois conciliante avec les acquéreurs, dans un arrêt du 15 juillet 1999 (1è ch civile cour de cass) il était question de l’incendie d’un camion frigorifique. Les juges du fond ont eu raison dès lors que les causes de l’incendie n’était pas extérieur c’était nécessairement un vice de construction. L’absence d’autres explications peut caractérisée l’existence du vice. La charge de la preuve repose sur l’acquéreur, lors de la délivrance. C’est facile à prouver lorsque le vice se révèle peu de temps après la vente. Ça peut être imputable à une mauvaise utilisation.

Ex : un embrayage qui lâche prématurément, qui s’explique par un vice de construction ou mauvaise utilisation de la chose = apporter la preuve de l’antériorité est plus compliqué.

è Quel est le délais pour agir en garantie des vices cachés ?

Avant ordonnance du 17 février 2005 l’action en garantie des vices cachés devaient être faites dans un bref délais (article 1648 du cc). Laissé à l’appréciation du juge. La jp avait tendance à faire déborder l’action en délivrance conforme. On avait tout intérêt à basculer sur le terrain de la garantie. On a donc eu des frictions entre les deux domaines.

Depuis cette ordonnance on a deux ans à compter la découverte du vice. Depuis un arrêt du 6 juin 2018 la cour de cassation juge qu’en ce qui concerne les commerçant on a un double délais pour agir.

Article L110-4 du code commerce : (délai de prescription) « Les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq anssi elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »

Ici il y a un vrai souhait de purger le contentieux : Com., 16 janvier 2019 : l'action en garantie des vices cachés, même si elle doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, est aussi enfermée dans le délai de prescription prévu par l'article L. 110-4 du code de commerce, qui court à compter de la vente initiale

On met une date butoir : art. 32 projet Capitant : « L’action en garantie des vices caches doit être intentée par l’acheteur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir l’être plus de dix ans après la délivrance du bien ». on met fin à la garantie au bout de 10 ans.

è Les effets de la garantie des vices cachés

 

 

 

3.       Le chevauchement des actions

 

 

 

 

 

 

titre 2 : le bail      

 

titre 3 : le prêt     

 

Titre 4 : le dépot