Section 2 : le régime du bail
I. la conclusion du bail
A. les conditions de droits communs
Le contrat de bail étant un contrat, il est soumis à toutes les règles de droits communs, notamment aux règles de vices de consentements, des majeurs protégés, de la qualité. Une limite à la liberté contractuelle est contraire à l’ordre public : si elle porte sur un objet qui est interdit par exemple pour un bien qui ferait l’objet d’un arrêté de péril, on ne peut pas y habiter ou alors dans le cas d’un logement qui serait insalubre que je ne peux pas donner à bail. Mais un bail pourrait être aussi contraire à l’ordre public par sa finalité, son but, comme par exemple pour faire une maison clause ou un laboratoire de drogue ou d’embryons.
Au nom de la liberté contractuelle je peux choisir la personne de mon contractant, je peux accepter ou non de donner mon bail à quelqu’un ou à quelqu’un d’autre : il y a des limites, car certains se comportent de manière discriminatoire (ne pas donner à quelqu’un en raison de sa religion, ou de sa sexualité), mais aussi dans l’hypothèse de l’article 285-1 qui prévoit l’hypothèse du logement de la famille qui appartient à l’épouse (car séparé de son mari) mais il est possible de louer le bien par le mari pour le bien de la famille.
La décence du lieu va être déterminée par l’absence de nuisibles, ou par son entretient. Quant au droit commun pour ce qui est de la détermination de l’objet il faut que l’objet soit déterminée ou déterminable on doit pouvoir identifier la chose qui est l’objet du droit de jouissance et c’est le cas dans la loi du 6 juillet 89 article 2, relative aux baux d’habitations qui prévoit que le contrat de location doit préciser certaines mentions et notamment la consistance, la destination, la surface, les équipements et accessoire de l’immeubles, les TIC.
B. les règles de formES et REGLES DE PREUVES
Quelle est la différence entre les deux ?
les règles de formes : le contrat de bail est un contrat consensuel qui se forme par le seul échange des consentements, le contrat de bail n’a pas besoin d’être écrit. L’article 1714 du code civil nous dit qu’on peut louer par écrit ou verbalement. Il n’y a donc pas de règles de formes requises pour la validité du contrat de bail, mais il y a une exception pour les baux relatifs aux baux d’habitation qui sont rendus par écrit (art 3 de la loi du 6 juillet 1989 « le contrat de bail d’habitation est rendu par écrit ») les autres peuvent être conclu par oral.
Les règles de preuves : 1715 et 1716 du CC. : 1715 « Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données » en droit commun la preuve est libre en dessous de 1500€ mais au-dessus par écrit, mais en droit de bail seule la preuve littérale n’est admise (même pour une valeur de bail modique). Si ce bail verbal à fait objet d’un commencement d’exécution alors la preuve pourrait être faite par témoins, des témoins pourraient attester de l’occupation des lieux et des versements d’un loyer. La deuxième règles est posée par l’article 1716 du CC qui conserve la contestation du le montant du loyer. « Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré. »
Pour ce qui est de la preuve de la
durée du bail, elle ne peut être prouvée que par écrit et pas par témoin. Ces
règles de preuves ne sont pas applicables entre commerçants, car entre eux la
preuve est libre.
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