Est-ce qu'on peut stipuler des clauses limitatives de la garantie des vices cachés ?

 

Est-ce qu'on peut stipuler des clauses limitatives de la garantie des vices cachés ?

                        

Si le vendeur est de bonne foi on peut stipuler valablement une clause qui limite ou exclu la garantie des vices cachés, c’est le cas des ventes en matière immobilière, clause de renonciation à la garantie des vices cachés SAUF si le vendeur est de mauvaise foi, qu’il connaissait le vice

 

Le vendeur professionnel est par principe de mauvaise foi SAUF s’il vend à un acquéreur professionnel de la même spécialité que lui

 

Cass. civ. 3e, 15 mars 2018: un proprio d'une maison va faire des travaux de réfection sur sa toiture, il vend ensuite la maison. L’acquéreur a des problèmes d’infiltration. L'acquéreur pense avoir un immeuble avec un toiture en bon état or ce n'est qu'une partie de la toiture. La CC dit que ce n'est pas visible pour l'acquéreur et que le vendeur qui le savait était nécessairement de mauvaise foi.

 

Cass. civ. 3e, 29 juin 2017: une personne vend un local au rez-de-chaussée lequel a servi de fonds de commerce à un garage. L'acheteur voulant y habiter découvre que le bien est pollué. Il entendu utiliser la garantie des vices cachés or il y avait une clause de non garantie. Pour la CC, comme le vendeur avait exploité lui-même le garage, il devait connaître cette pollution.

 

DONC 3remèdes possibles en cas de vice caché dans les textes :

-          Rédhibition de la vente = Action rédhibitoire

-          Diminution du prix de vente = Action estimatoire

-          Dommages et intérêts = Action indemnitaire

 

On trouve aussi dans la jurisprudence un 4^ème remède : Demander au vendeur la réparation ou le remplacement de la chose 

 

On retrouve ces remèdes aux articles 31 et 32 du CC :

 

Article 31 : « En cas de vice caché, l’acheteur peut réduire le prix dans les termes de l’article 1223 ou résoudre la vente. Les parties peuvent aussi convenir que l’acheteur pourra exiger du vendeur qu’il fasse disparaître le vice »

 

Article 32 : « Le vendeur professionnel ainsi que le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer sont en outre tenus à tous dommages et intérêts envers l’acheteur ».

 

Version de 2020 de l’offre de réforme Capitant à l’article 31 : « en cas de vice caché, l’acheteur peut réduire le prix dans les termes de l’article 1223 ou résoudre la vente dans les termes de l’article 1224 ».