I)
La durée
du bail
Le bail peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée.
A.
Les
baux à durée indéterminée
Quelles sont les hypothèses dans lesquelles le bail
est à durée indéterminée ?
- Les parties n’ont pas conclu de terme extinctif
- Le bail verbal, la durée est nécessairement indéterminée
- La tacite reconduction : le preneur se maintien dans les lieux après l’expiration du bail, le contrat de bail à durée déterminée devient un bail à durée indéterminée
Quid des baux perpétuels ?
Un bail a durée indéterminée : les parties n’ont pas fixer de terme, les parties peuvent résilier
Contrat perpétuel : Conclu a perpétuité dont on ne peut pas sortir, aucuns moyens de résilier le contrat
Traditionnellement ces contrats
sont nuls, tel n’est plus le cas depuis la réforme du 10 fév. 2016, l’article 1210 du code civil dit que « Les engagements perpétuels sont prohibés.
Chaque contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le
contrat à durée indéterminée. »DONC
depuis 2016 : la sanction est une requalification en contrat à durée indéterminée.
Le congé = acte unilatéral par lequel le bailleur ou le preneur décide de mettre fin au bail, il n’a pas besoin d’être accepté par l’autre. Très souvent on pourra le faire moyennant un préavis prévu par le contrat ou un préavis raisonnable
Article 64 de l’offre de réforme Capitant « Le contrat de location prend fin par l’échéance du terme, sans qu’il soit besoinde délivrer congé, ou, à défaut de terme, par un congé »
l prend fin dès avant si, au cours de son exécution, le bien loué est détruit en totalité par un cas de force majeure. Si la perte n’est que partielle, le locataire peutdemander le maintien du bail aux conditions initiales ou sa résiliation.
B. Les baux à durée déterminée
Lorsque les parties ont conclu un terme extinctif. Ce n’est possible que lorsque le bail est un bail écrit, pas possible dans les baux verbaux, il prend fin lors de la simple échéance du terme sans qu’il soit besoin de volonté des parties.
L'article 1737 du code civil dit que : « Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé lorsqu'il a été fait par écrit sans qu’il soit nécessaire de donner congé».
ð Le seul écoulement du temps met fin au contrat de bail.
Les parties peuvent choisir d'allonger sa durée. On peut agir sur la durée du contrat de plusieurs manières :
· La prorogation = avant qu’il n’arrive à échéance, on repousse celle-ci MAIS c’est toujours le même contrat.
· Le renouvellement : Les parties peuvent choisir de renouveler le contrat : c’est un nouveau contrat. Elles ont le choix de la durée voulue
Si tacite reconduction, le contrat est renouvelé pour une durée indéterminée
ð Article 1738 :« Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit ». C’est-à-dire que si à l’expiration du bail, le preneur se maintien dans les lieux sans que le bailleur ne conteste : tacite reconduction, pour une durée indéterminée.
C. Causes d'extinction communes
Il y a des raisons qui font que le bail prend fin qu'il soit à durée déterminée ou indéterminée. Notamment la disparition, ou destruction de la chose louée, article 1741 du Code civil : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée ».
L’offre de réforme Capitant dispose à l’article 64 que « il prend fin des avant si, au cours de
son exécution, le bien loué est détruit en totalité par un cas de force
majeure »
Le CC parle juste de la
perte de la chose et l’offre Capitant distingue selon que la perte est totale
ou partielle :
-
Si perte totale => bail résilié
-
Perte partielle => le locataire a le choix : résiliation du bail ou maintien du bail dans ses conditions initiales).
Que se
passe-t-il si le bailleur vend la chose louée ? Est-ce que cette
vente est possible ?
Il y a un transfert du bail au nouveau propriétaire, le bail se transmet aux mêmes conditions pour le nouveau propriétaire
L’article 1743 dispose que « Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine »
Article 63 Capitant : « La vente du bien loué emporte cession de plein droit de la location à l’acquéreur, dès lors qu’elle a date certaine ou que ce dernier en avait connaissance. Le bailleur est libéré pour l’avenir. »
ð Il y a une cession de contrat du vendeur
vers l'acquéreur dès lors que la vente a acquis date certaine ou que
l'acquéreur en a connaissance.
Le décèsn’entraine pas la résolution du contrat de bail, peu importe que l’une ou l’autre des parties décède le contrat continuera = article 1742 du code civil
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