Section 2 : Le régime du bail
I)
La
conclusion du bail
A.
Les conditions de droit commun
Le contrat de bail est soumis à toutes les
règles classiques du droit commun :
-
Protection du consentement, des mineurs, des majeurs protégés
-
Interdiction de la contrariété à
l'ordre publicpar l'objet (ex
: bien faisant l'objet d'un arrêté de péril ou étant insalubre) ou le but (ex : faire un laboratoire de production de
drogue ou créer une maison close) du bail.
Sur un point précis, le bien donné à bail
doit être décent :
-
Accès aux réseaux d'eau, des eaux usées, de l'électricité
-
Absence de nuisibles
à Mouvement de constitutionnalisation de
cette branche du droit du bail
Liberté
contractuelle
: on peut en principe choisir son cocontractant.
LIMITES :
·
Notamment en matière de discrimination
fondée sur l'origine ethnique réelle ou supposée, de la religion, de
l'orientation sexuelle.
·
Il faut aussi penser à l'art.285-1 al.1er du Code civil : "Si le local servant de
logement à la famille appartient en propre ou personnellement à l'un des époux,
le juge peut le concéder à bail au conjoint qui exerce seul ou en commun
l'autorité parentale sur un ou plusieurs de leurs enfants lorsque ceux-ci
résident habituellement dans ce logement et que leur intérêt le commande"
L’objet
du contrat : il doit être déterminé ou déterminable. C'est particulièrement le
cas des baux d'habitation, l'article 2, 4° et 5°
de la loi du 6 juillet 1989 disposant qu'il faut
mentionner la consistance, la surface habitable, les équipements auquel le preneur
a accès, etc.
B.
Les règles de forme et de preuve
Différence :
o
Les règles de forme sont requises ad
validitatem
o
Les règles de preuve sont présentes ad
probationem
1. Les règles de forme
Le contrat de bail est un contrat consensuel, qui se forme
donc par le seul échange des consentements : il n'a pas besoin d'être écrit
comme en témoigne l'art.1714 du Code civil : "On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les
biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à
métayage. "
Cependant, les baux d'habitation soumis à
la loi
du 6 juillet 1989sont
nécessairement écrits, c'est l'art.3 de cette loi qui le précise.
2. Les règles de preuve
On trouve ces règles aux art.1715 et 1716 du Code civil :
ð Art.1715 du Code
civil :
"Si le bail
fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le
nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le
prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut
seulement être déféré à celui qui nie le bail"
En droit commun,
la preuve est libre en-dessous de 1500€.
ð
En
droit du bail, il n'y a pas cette
limite de 1500€ : seule la preuve
littérale est admise.
Un
bail verbal qui n'a pas exécuté ne peut être prouvé que par écrit, même si le
montant est modique. Si le bail verbal a fait l'objet d'un commencement
d'exécution, la preuve pourrait être faite par témoins.
Art.1716
du Code civil : "Lorsqu'il
y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et
qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son
serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ;
auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède
le prix qu'il a déclaré"
ð C'est relatif à la contestation sur le montant du loyer : en cas
de bail verbal, on croit le propriétaire sur serment
En
matière de preuve de la durée du bail, elle ne peut être apportée que par
écrit.
Toutes
ces règles de preuve ne sont pas applicables entre commerçants, en vertu de l'article
L110-4 du Code de commerce.
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