Les effets du bail en code civil

 

II)Les effets du bail

Le bail est un contrat qui suscite des obligations pour le bailleur et pour le preneur.

 

A.     Les obligations du bailleur

 

Il a deux obligations principales :

 

1.      Assurer la jouissance paisible

 

L’article 1719 du Code civilimpose au bailleur 3 éléments distincts dans l’obligation de jouissance paisible :

-          Délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

-          Entretenir la chose

-          En faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail

 

Article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :



1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;



2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;



3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;



4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations »

 

Article 55 de l’offre de réforme Capitant : « Le loueur doit mettre à disposition du locataire le bien loué conformément aux
Stipulations convenues. Sauf stipulations contraires, il doit délivrer un bien en bon état. »

 

Obligation de mise à disposition matérielle de la chose : la mettre à disposition du preneur. Chose meuble ou immeuble.

ð  La délivrance de la chose louée comprend aussi ses accessoires. Et également sur des éléments d'équipement, par exemple : cave, grenier

 

Pour les appartements meublés : comprend aussi les éléments de cuisine …

ð  CC, 18 février 2014: location d'une cuisine équipée, le frigo est défectueux pas donc la CC estime que l'obligation de délivrance n'a pas été remplie.

 

Obligation de délivrance qui doit être accomplie à la date convenue dans le contrat de bail.

 

Le bien que l’on délivre doit être conforme à la destination prévue dans le contrat de bail, qui va souvent stipuler l’usage du bien.

 

Certains ont voulu étendre un encore plus l’obligation de délivrance :

ð  Cass. com., 12 juillet 2000 : une boutique louait un local au sein d’une galerie commerciale, le preneur estime que la galerie commerciale se désertifie, il assigne son bailleur et estime que le local n’est pas suffisamment fréquenté, la CC ne donne pas prise à cet argument, elle estime que le bailleur est seulement tenu d’assurer la délivrance, l’entretien de la chose louée et n’est pas obligé de lui garantir un niveau de clientèle

 

Loi SRU :

Logement décent = le logement ne doit pas porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire

 

 

L'article 1720 ajoute que la chose doit être délivrée en bon état de réparation. La chose doit au début du contrat de bail être fournie en bon état

 

Cette obligation n'est pas d'ordre public donc on peut l'écarter dans le contrat DONC une stipulation peut dire que le preneur prend la chose en l'état.

 

MAIS On ne peut pas écarter l’obligation de délivrance qui est le cœur même du contrat de bail

 

Contrat de service par lequel une société s’engageait à concevoir un système technique pour une autre société (panneaux photovoltaïques) avec une clause qui ne disait pas d’obligation sur la qualité de ce qu’on fait, pas de notre faute si ça ne fonctionne pas

ð  Clause considérée non écrite

 

·         L’obligation d’entretient

Ventilation à faire entre le bailleur et le preneur

 

Articles 1719 = « le bailleur doit entretenir la chose »et 1720 du CC« le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessairessauf les réparations locatives »

-          Réparations locatives = petites réparations => charge du preneur

-          Pas réparation locative => charges du bailleur

En matière immobilière : le bailleur est en charge des réparations qui relèvent de la structure de l’immeuble : le clôt et le couvert (toit, charpente, mur, sol, terrasses, ascenseur, plancher).

 

Cour d’appel d’Aix en Provence de 2015: le changement d'une porte blindée est le clôt donc relève du bailleur.

 

Le preneur assure les travaux autres que ceux relatifs à la structure = article 56 de l’offre de réforme

ð  Les réparations autres que structurelles sont donc imputables au preneur

 

L’entretient de la chose comporte une nécessité d’intervention régulière, pour lutter contre :

-          Usure

-          Vétusté

Par exemple : arbre s’effondre sur un mur, qui doit réparer le mur : le bailleur 

 

Article 1724 du CC : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée »

·         Si travaux urgents : le preneur ne peut pas refuser

·         Si travaux pas urgents : le bailleur peut attendre la fin du bail

 

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail


 

La jurisprudence admet la validité de clauses par lesquelles ont aménageraient l'obligation d'entretien du bailleur. Il y a des baux dans lesquels le bailleur est dispensé en tout ou partie de son obligation d'entretien

ð  Fonctionne entre commerçants.

 

LIMITE : Les contrats d’adhésion dans lesquelles on ne peut pas négocier les clauses

 

Que se passe-t-il si le bailleur ne s’acquitte pas correctement de son obligation d’entretient ?

 

Par exemplefuite importante, les plombs qui pètent souvent

 

Sanctions énumérées àl’article 1217 du code civil :

-          L’exception d’inexécution

La jurisprudence est hostile au fait pour le locataire de ne pas payer le loyer, cela n’est admis que lorsque le preneur n’a pas la jouissance des lieux

-          L’exécution forcée

-          Article 1222 du code civil : qu’on fasse faire des travaux aux frais du bailleur

Il faut mettre en demeure le bailleur au préalable

-          Article 1223 du code civil = réduction du prix : permet à un partie d’accepter une obligation imparfaite en réduisant le prix, réduction qui se fait de manière unilatérale.

-          Article 1224 du code civil = la résiliation du contrat(normalement que pour l’avenir)

-          Demande dommages et intérêts = article 1231 du code civil

 

CC, troisième chambre civile, 21 février 2019, Le mojito : En l’espèce le propriétaire d’un immeuble donné à bail est condamné à accomplir des travaux. Par la suite, l’immeuble est vendu aux enchères et le locataire assigne le nouveau propriétaire mais celui-ci conteste. Pour la cour de cassation, cette obligation repose sur la qualité de bailleur peu importe qu’il soit nouveau proprio.

ð  On va condamner l’ancien propriétaire et le nouveau à payer les réparations

 

 

 

 

Assurer la jouissance au sens strict

La jouissance ressemble à une obligation de ne pas faire.

ð  Dépend des stipulations du contrat de bail

Elle dure aussi longtemps que le bail, obligation continue qui s’inscrit dans la durée obligation de garantie du fait personnel

 

L'article 1723 du CC dit que pendant la location le bailleur ne peut pas changer la forme de la chose louée.

 

CC, 14 octobre 1964 : On loue un appartement desservi par deux escaliers, le bailleur en supprime un et est condamné à le reconstruire

 

CC, 23 octobre 1991 : un bailleur loue une maison et ensuite donne une servitude de passage sur les lieux à un tiers, il porte atteinte à la jouissance paisible de la chose

 

L'obligation de garantie est-elle aussi contre le fait des tiers ?

 

Le bailleur ne garantit pas son preneur contre les troubles de faits

Exemples :

-          Place de stationnement : le bailleur ne garantie pas contre le vol qui est un trouble de fait

-          On loue un appartement, le fait que des sdf viennent s’installer devant chez nous, pas de garantie du bailleur

 

MAIS garantie contre les troubles de droit

= Un tiers porte atteinte à notre droit de jouir des lieux

Par exemple :

-          Si un tiers dit qu’il a une servitude de passage sur notre bien

-          Si un tiers vient contester le droit de propriété de notre bailleur et donc notre droit de bail

 

Est-ce qu’il y a une garantie des vices cachés en tant que preneur à bail ?

ð  OUI article 1721 du code civil

 

Si de ce vice caché résulte un préjudice pour le preneur à bail alors le bailleur doit l'indemniser

ð  Peu importe que le bailleur soit de bonne ou de mauvaise foi.

 

Mauvaise foi = connaissance du vice

 

Dans la vente pour l’action indemnitaire il est nécessaire de démontrer la mauvaise foi du vendeur

 

PAS d’ordre public contrairement à la vente

 

L'article 57 de l'offre de réforme Capitant « le loueur répond de tous risques même postérieurs à la délivrance toutefois il ne répond pas d’un vice que le locataire connaissait ou aurait pu connaitre au moment de la conclusion du contrat ou de la réception sans réserve du bien loué »

 

2.      L'obligation de sécurité

Création jurisprudentielle. La cour de cassa rattacher au contrat de bail l’obligation de sécurité qui impose au bailleur de réparer les conséquences d’un défaut de sécurité de la chose louée

 

Par exemple :

·         Tronçonneuse défectueuse qu’on loue et qui nous blesse, on peut obtenir indemnisation

·         Local défectueux, et les biens qu’on y a stockés sont endommagés par l’eau par exemple, on peut prétendre à une indemnisation

 

B.      Les obligations à la charge du preneur

Le preneur à deux obligations principales :

–        Payer le loyer

–        Jouir de la chose conformément à sa destination définie dans le bail

 

On le retrouve dans le CC et à l'article 59 de l'offre de réforme Capitant : le preneur est tenu à l'entretien du bien et doit participer à sa conservation. Il y a deux séries d'obligations :

·         Les unes relatives au loyer

·         Les unes relatives à la chose

 

1.      Les obligations relatives au loyer

Le bail est un contrat à titre onéreux.L'article 1728 du CC prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

 

Que se passe-t-il si vous êtes colocataires ?

Loyer global = 600 euros par mois, chacun est engagé à payer 300 euros, si l’un des 2 ne paye pas que se passe-t-il ?

 

S’il y a solidarité passive entre les 2 preneurs à bail, on peut demander à l’un des colocataires de payer l’intégralité.

La solidarité ne se présume pas, elle doit être stipulée dans une clause de solidarité, d’où la pratique extrêmement rependue des bailleurs d’exiger la solidarité des preneurs à bail.

 

L’accipiens = celui qui reçois le paiement

Le solvens = celui qui paye

 

L’accipiens est normalement le bailleur mais il est possible qu’on nous demande de payer à qqn d’autre qu’au bailleur

 

Par exemple :

-          A un mandataire = mandat d’encaissement

-          La délégation = schéma dans lequel le délégué s’engage à payer le délégataire sur ordre du déléguant

Le bailleur donne l’ordre au preneur de payer le loyer à qqn d’autre = le créancier du bailleur, par exemple la banque

 

 

Quid du dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la caution, qui est une personne s'engageant à payer à la place du débiteur défaillant) ?

 

Le dépôt de garantie est une somme d'argent (souvent d'un mois) versée en avance et sert de garantie au bailleur si le preneur ne paie pas un loyer ou détériore la chose donnée à bail. 

 

Auparavant, on avait de nombreux contentieux sur la restitution du dépôt de garantie : la loi ALUR a prévu une obligation du bailleur de rendre le dépôt de garantie dans le mois suivant la restitution des clés. 

 

Le bailleur jouit d'un privilège sur tout ce qui garnit l'immeuble loué : l'art.2332 du Code civil prévoit que le bailleur, en cas de débiteur défaillant, peut faire saisir les meubles du preneur et se payer dessus. 

 

De plus, l'art. du Code civil oblige le preneur à maintenir des meubles suffisants pour que le créancier puisse se désintéresser dessus. 

 

 

En cas de défaut de paiement, que peut faire le bailleur ?

 

-          Actionner les cautions

-          Prendre le dépôt de garantie

-          Pratiquer une saisie voire une saisie sur vos comptes

-          Avis à tiers détenteur = avis envoyé par un créancier à qqn qui détient des fonds appartenant à son débiteur, par exempleà une banque

-          Peut prévoir une clause pénale = en cas de retard d’un paiement deloyer de 15 jours le preneur se verra sanctionné par une pénalité de 1 ou 2 mois de loyers

Clause pénale = somme forfaitaire de d et i applicable en cas d’inexécution.

-          Résiliation du bail à par une clause résolutoire par exemple

 

L'action en paiement des loyers se prescrit par 5 ans.

 

LES CONSEQUENCES DE LA CRISE SANITAIRE :

 

La cour d'appel de Colmar, en mars 2020, a vu la Covid-19 comme un cas de force majeure, mais c'était par rapport à un détenu et non par rapport à un contrat : on ne peut pas répondre si simplement. 
Plusieurs réflexions : 

·         Imprévisibilité : elle pourrait être caractérisée (on n'a pas connu de confinement), malgré les indices d'autres épidémies. 

·         Extériorité : c'est rempli 

·         Irrésistibilité : exécuter l'obligation était difficile, mais n'était pas impossible (recours à un emprunt, à un PGE, etc.) ; payer une somme d'argent n'est jamais irrésistible 

 

Y'a-t-il une imprévision, telle que prévue par l'art.1195 du Code civil ?

Souvent, c'est écarté par les parties. Si tel n'est pas le cas, il semble que ce ne serait pas non plus applicable : ce qui compte est l'augmentation de l'onérosité de l'obligation, or dans ce cas l'onérosité reste constante. 

 

 

Beaucoup de preneurs se disaient dans une grande difficulté de payer leurs loyers, cela concerne pour la plupart les baux commerciaux.

 

Par exemple : Un restaurateur dont l’établissement est fermé pendant le confinement, peut-on dire qu’il est confronté à un cas de force majeure qui l’empêche de payer son loyer ?

 

Article 1218 du CC = évènement imprévisibleextérieur aux parties qui rend impossible l’exécution d’une obligation

ð  S’apprécie au cas par cas

 

Est-ce que la crise sanitaire et économique du covid 19 était imprévisible ?

 

Aspect inédit dans cette crise, on a pas connu de confinement dans les années précédentes

 

L’irrésistibilité : le preneur est ‘il dans l’impossibilité de payer son loyer ? NON il peut le payer mais il va avoir des difficultés, la force majeuren’existe pas pour les obligations de payer une somme d’argent

 

Ordonnances prises le 25 mars 2020et le 15 avril 2020 :

ð  Ces ordonnances ne dispensent jamais le preneur de payer son loyer

 

·         Ordonnance n°2020-306 (du 25 mars) : elle s’applique à tous les contrats « ordonnance délais »

Elle institue une période protégée entre le 12 mars et le 24 juin, à l’intérieur de cette période protégée, l’ordonnance va neutraliser les sanctions contractuelles de l’inexécution, vaut pour tous les contrats conclus avant cette période CA NE VEUT PAS DIRE QU’ON NE DOIT PAS PAYER ça veut juste dire que si le preneur paye en retard, le bailleur ne pourra pas le sanctionner

 

·         Ordonnance 2020-316 ne concerne pas tous les contrats ni tous les débiteurs : ne concerne que les toutes petites entreprises = moins de 10 salariés, moins d’1 million d’euro de CA et un bénéfice inférieur à 60 000 euros de bénéfice par an

 

Lorsqu’une de ces petites entreprises a subi une fermeture administrative et perdu 50% de chiffres d’affaires, elle peut bénéficier de ce statut protecteur. Si elle remplit tous ces critères, elle pourra bénéficier de certains avantages comme un étalement des dettes d’énergie (paiement de l’eau + électricité), une disposition sur les loyers, c’est-à-dire que sont neutralisés les clauses résolutoires, clauses pénales et de déchéances. Pour ces très petites entreprises, l’ordonnance interdit au bailleur de mettre en œuvre les suretés donc le bailleur ne pourra pas aller chercher la caution. Cette ordonnance concerne la même période protégée.


 

Certains restaurateurs ont tenté des actions contre leurs assureursafin d'obtenir des sommes résultant des pertes liées au confinement. Or, le contrat d'assurance est un contrat qui assure contre certains risques : 

Certains contrats d’assurance prévoyait que le restaurateur était couvert contre les risques d’épidémies mais une autre clause dit que la clause ne peut pas être applicable si plusieurs restaurants était contrainte de fermé. Certains tribunaux ont considéré que cette exception n’avait aucun sens, tandis que d’autre on considéré que l’exclusion était claire et efficace.


 

Enfin, le gouvernement souhaite inciter les bailleurs à faire de nouveaux gestes pour ce 2^ème confinement et ainsi abandonner les bailleurs à réclamer le bail de novembre, en crédit d’impôts par exemple = minoration de vos impôts

 

 

2.      Les obligations relatives à la chose

 

·         L'obligation de jouir de la chose conformément à sa destination 

 

Le bailleur a d'abord une obligation de jouir de la chose conformément à sa destination : l'art.1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu "1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention" 

 

On retrouve cette exigence à l'art.59 al.1er de l'offre de réforme Capitant : "Le locataire doit payer le loyer et jouir du bien conformément à la destination convenue" 

 

Dans cette optique, on ne peut pas user de la chose à une destination différente de celle convenue : l'art.1729 du Code civil prévoit que "Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail". 

Par exemple: 

o    Si une voiture de tourisme est louée pour faire une course automobile, le bailleur pourra résilier le bail 

o    Dans les baux d'habitation, on a souvent une clause d'habitation bourgeoise : l'habitation doit être occupée normalement. Cela prohibe notamment les logements transformés en maison close. De même, dans un arrêt de 1956, un preneur s'était mis à vendre du poisson dans le logement loué. 

o    Dans les baux commerciaux, il faut respecter la destination convenue : on ne peut pas changer le commerce prévu ou le transformer en habitation. 

 

En tout état de cause, le preneur doit s'abstenir de toute action troublant les tiers : lourdes nuisances sonores, dégradations du bien. 

 

·         L'obligation de conservation 

 

Le preneur doit conserver la chose : l'art.1754 du Code civil dispose que "Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : 

Aux âtres, contrecœurs, chambranles et tablettes de cheminées ; 

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; 

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; 

Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; 

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures" 

ð  Liste de réparations mises à la charge du preneur. 

 

On s'inspire également des art.605 et 606 du Code civil, qui sont relatifs à l'usufruit, et qui distinguent aussi entre les réparations supportées par le nu-propriétaire ou par l'usufruitier :

-          Art.605 du Code civil : "L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. 

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu" 

-          Art.606 du Code civil : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. 

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. 

Toutes les autres réparations sont d'entretien" 

 

Globalement : 

>Le gros-œuvre revient au nu-propriétaire 

>Le reste est de l'entretient, cela revient à l'usufruitier 

 

Par rapport aux réparations dues à la vétusté (usure avec le temps) : l'art.1755 du Code civil dispose que "Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure" 
-->Par exemple, si la peinture a 20 ans et qu'elle est écaillée, la réparation doit être supportée par le bailleur. 

 

Article 1732 du code civil « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouvequ'elles ont eu lieu sans sa faute. »


ð  Présomption de faute qui pèse sur le preneur

 

Cette obligation s’étend aussi aux personnes qui habitent dans la maison (son époux, ses enfants, ses amis qui vivent dans la maison)

 

Article 1733 du CC, en cas d’incendie le preneur est responsable SAUF s’il démontre une cause étrangère : que l’incendie vient de la maison voisine, force majeure, vice de construction

 

Obligation de restituer la chose à la fin du bail : le bail doit restituer la chose telle qu’il l’a reçue = article 1730 du code civil

Article 1731 du CC a défaut d’état des lieux, on présume que le lieu a été remis en bon état

ð  Obligation essentielle