Section 3 : Les baux spéciaux
I)
Les
baux commerciaux
Un bail commercial = contrat de location de locaux utilisé pour y exploiter un fonds de commerce. On parle bien d’un bail pour un bien immobilier
Ce bail est extrêmement protecteur du preneur :
- Il est conclu pour une durée d’au moins 9 ans, c’est d’OP
- Il comporte un droit au renouvèlement
- Si le bailleur ne veut pas renouveler le bail au bout de 9 ans, il doit donner une indemnité d’éviction à son preneur
- Le preneur à bail peut sortir au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans (on l’appelle parfois le bail 3-6-9)
ð Donc asymétrie entre bailleur et preneur
- Le bail est régi par un décret-loi de 1953 DONC droit relativement ancien
II)
Les
baux ruraux
Bail relatif à un bien immobilier agricole = terre agricole ou bâtiment à usage agricole
2 modalités :
-
Le bail à ferme
Celui qui loue = fermier, il verse un loyer qu’on appelle le fermage
-
Le bail à métayage
Le locataire = métayer, il ne verse pas un loyer mais une part des récoltes ou une part des recettes des récoltes
Protection importante du preneur à bail car on s’investie dans la durée, il faut le temps que ce rendement se mette en place, ce bail dure au minimum 9 ans, bail destiné à l’exploitation agricole, le preneur est obligé d’exploiter le bien, sinon le bail prendra fin.
III)
Les
baux d’habitation
Ceux qui concernent les immeubles à usage d’habitation. Ce sont les biens qui vont servir d’habitation principale, celle qu’on occupe au moins 8 mois dans l’année.
Il y a principalement 2 lois qui régissent ces baux d’habitations :
- Loi de 1948 qui a été adoptée aux sortir de la guerre, conditions très favorables aux locataires en termes de loyer (très bas)
- Loi du 6 juillet 1989 elle régit pour l’essentiel les relations entre le bailleur et le preneur
Quelques caractéristiques de ces baux :
· La durée : un bail d’habitation doit être conclu pour une durée minimale de 3 ans
· Le preneur a un droit à la continuation du bail, au bout de la dure convenue entre lesparties, le preneur peut se maintenir dans les lieux SAUF si le bailleur le délivre un congé = s’opposer au renouvellement du bail avec un préavis de 6 mois.
Possible que pour 3 raisons :
Ø Reprise du logement par le bailleur ou sa famille
Ø Vente du logement
Ø Motif sérieux et légitime (comportement du propriétaire)
Le preneur quant à lui peut partir quand il le veut il doit simplement respecter un préavis qui varie entre 1 mois et 3 mois (1 mois à paris par exemple)
IV, Les baux à
caractère réel
Donne un droit réel au preneur
ð C’est souvent le
droit de construire sur le terrain et d’être propriétaire de la construction
On retrouve
ça essentiellement dans 4 baux :
o
Le bail
emphytéotique ou emphytéose (cela vient du grec et signifie implantation) : bail dans lequel le
preneur s'engage à construire sur le terrain un immeuble, il va en être
propriétaire, et à la fin du bail il donnera la propriété de la construction au
bailleur.
Ce sont des baux à très longue durée, en général 99
ans, et impliquent en général un faible loyer. Cela permet au bailleur qui n'a
pas assez de moyens de construire de faire construire, de concéder
l'utilisation du domaine public pendant une période, et de récupérer la
construction au terme du bail.
o
La concession (cela sert notamment de support pour les
autoroutes ou les usines de traitement des eaux, ou encore pour les ponts) :
une société construit à ses frais, peut utiliser le domaine public, est
rémunérée pendant la concession et le concédant devient propriétaire à la fin
(cela pose problème pour les autoroutes car les concessions se renouvellent et
donc l'État n'a jamais la propriété).
o
Le bail à
construction
: il ressemble fortement au bail emphytéotique à ceci près qu’il n’y a pas
d’obligation de construire, juste une faculté.
o
Le
bail réel immobilier, créé par une ordonnance de 2014 : le preneur s'engage à construire sur
le terrain d'autrui des logements qui vont être accordés à des personnes à
revenus modestes (HLM).
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